3月份，北京的東、北、南都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)商品房新開盤價格超過城區(qū)次新房的現(xiàn)象，接近六環(huán)的商品房價格超過四環(huán)次新房價格。

  一種意見認(rèn)為，郊區(qū)房價出現(xiàn)“非理性”暴漲，并且出現(xiàn)新房價格超過城區(qū)次新房，主要原因是購買需求因城區(qū)房價上漲而外延，造成郊區(qū)住宅供不應(yīng)求。但這種理由可以解釋郊區(qū)房價隨城區(qū)房價上漲而水漲船高，但無法解釋郊區(qū)新房價格超過城區(qū)次新房的價格倒掛現(xiàn)象。

  另一種意見認(rèn)為，新城區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖公布給了開發(fā)商和購房者未來房價上漲的預(yù)期，導(dǎo)致需求局部膨脹并引起房價暴漲。但它同樣可以解釋房價上漲卻無法解釋為何郊區(qū)新房價格與城區(qū)次新房價格出現(xiàn)倒掛。因為最宏偉的規(guī)模藍(lán)圖也不過是通州新城核心區(qū)的“新CBD”規(guī)劃，而其區(qū)域輻射范圍并不見得很寬，但為什么不在通州新城核心區(qū)的通州其他地方，以及并沒有規(guī)劃刺激的北京北部郊區(qū)、南部郊區(qū)都不約而同地出現(xiàn)房價倒掛現(xiàn)象呢？

  最有力的解釋只有一個：就是不合理的商品房按揭制度逼得大量購房者不得不購買開發(fā)商的新盤，從而導(dǎo)致郊區(qū)新盤的價格與城區(qū)新盤價格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛。

  以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例，這一帶的次新房價格一般在26000元/平米左右單價，但銀行按揭時最高只能評估到20000元/平米；而新房價格則不低于35000元/平米。以購買100平米住宅為例，次新房評估價的80%貸款，則最高只能貸到2萬元/平米×100平米×80%=160萬元，則購買100平米單價26000元的次新房需要100萬元以上“首付”；而購買35000元/平米的新房則無需另行評估，只需按開發(fā)商的開價，付3.5萬×100平米×20%=70萬元首付。

  70萬元首付對于許多購房者來說，仍然是不可承受之重，因此他們再一次把目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)。是買28000元單價的郊區(qū)新房好呢，還是買每平米17000元的次新房好？正確的答案顯然是后者。但現(xiàn)實堅硬的按揭制度再一次把人們逼向了選擇前者！因為如果是選擇后者，銀行評估的次新房價格可能只有11000元每平米，這樣，買100平米單價17000元的次新房，總價是170萬元，卻只能按11000元評估價格的80%向銀行貸款，可貸得88萬元，其余82萬都需要購房者現(xiàn)金支付。而買100平米28000元每平米的新盤，購房者的現(xiàn)金支出只需首付款56萬元！

  此外，由于稅費制度收緊，購買次新房的營業(yè)稅、中介費等，需要比購買新房平均多出5個左右百分點，每200萬元的住房，又要多出近10萬元現(xiàn)金。進(jìn)一步導(dǎo)致購買次新房的現(xiàn)金要求比購買新房高得多。

  長期以來，我們的住房按揭制度都是有利于開發(fā)商的，開發(fā)商定多少價銀行都認(rèn)可，但是次新房哪怕比同地段新房價格低得多，到銀行按揭時的評估價格都比實際交易價格低很多。這樣做原本是有它的道理的，就是銀行為了降低按揭風(fēng)險，防范購房者做高交易價格以便多套取銀行貸款。

  但這樣做卻給了開發(fā)商極大的空子可鉆，他們可以把房價抬到比次新房甚至是剛剛從開發(fā)商手里賣出的次新房價格高得多，因為很多購房者由于現(xiàn)金首付能力有限，被迫轉(zhuǎn)向新房。

  更有甚者，這樣一種不合理的按揭制度還極其有利于開發(fā)商假按揭，反正價格都是由開發(fā)商說了算，如果他想故意提高價格以捂盤，那么他可以故意把價格抬得很高，起到一箭雙雕的效果：一方面是達(dá)到捂盤的目的，另一方面由于價格跟成本相差巨大，他們只要有少量的樓盤假按揭成功，就能輕易從銀行套取足夠“過冬”的資本金！

  為了有效地打擊開發(fā)商哄抬房價，同時更有效地防范銀行信貸風(fēng)險，也許是到了應(yīng)該修正銀行按揭制度的時候了。在做按揭的時候，按揭價格也許也不應(yīng)該完全由開發(fā)商說了算，而應(yīng)該合理參照二手房價格。