作者 易憲容

作者系中國社會科學院金融所研究員

為降低商業銀行的貸款風險，銀監局要求商業銀行加強防控貸款風險，特別是要加強防控銀行的房地產貸款風險。但鑒于商業銀行難以落實相關房貸緊縮政策及房貸政策的調整有限，暗示更為嚴厲的房地產調控政策或將出臺。

目前，北京部分商業銀行為防控貸款風險，已開始審慎評估并將二套及以上住房的首付比例提高到了60%。這一舉動似乎與最近銀監會主席劉明康強調從三方面加強嚴控商業銀行對房地產領域的貸款風險精神基本一致，甚至還倡導要拒絕給投機炒房者貸款。由此，新一輪房地產信貸緊縮或已逼近。

確實，2009年以來房價之所以會快速飆升，住房銷售之所以會快速增長，都是由于國內銀行無限信貸擴張的結果。據統計，2009年個人住房信貸規模為2.46萬億元（同比增長4倍多），今年1-2月份為6500億元（同比增長近4倍）。這些貸款通過不同方式進入了房地產市場。如果這一趨勢不改變，無論采取什么房地產調控政策，我們都無法遏制高房價。從這個角度分析，限制銀行對個人住房信貸的無限擴張，是遏制高房價或遏制房地產泡沫的有效途徑之一。

但問題是商業銀行能否真的落實或履行監管層要求其減少個人住房信貸的承諾或要求？這是個大難題，主要有以下四點理由。

一是由于目前國內住房按揭貸款基本上屬于中長期貸款，這種貸款的風險在短期內是不會暴露的，因而商業銀行就把住房貸款視為低風險的貸款，更何況還有住房的抵押。

二是由于各級政府采取低利率、低稅收等過度優惠政策鼓勵住房消費，卻對住房投資或投機很少限制，導致自1998年住房制度改革以來房價“只漲不跌”。住房作為銀行的抵押品，也自然成了無風險的優質資產。

三是既然住房按揭貸款是當前銀行最為優質的信貸資產，個人住房按揭貸款市場占有率高，也成為體現各商業銀行長期競爭力提高的重要方面之一。

四是由于現代商業銀行更容易形成“收益歸自己、風險歸社會”的特征，特別是國有主導的商業銀行更是如此。這就有了2009年國內信貸管制政策一放松，銀行信貸為何會出現數倍的過度增長。因此，要讓國內商業銀行自覺遵守銀監會出臺的相關監管規則，這個難度會很大。

上述四大理由顯示，要想讓商業銀行自覺遵守監管層提出減少對個人住房貸款的要求是難上加難。但鑒于當前國內房價仍在快速上漲，筆者認為，目前僅僅要求商業銀行區分第一套住房與第二套住房的信貸政策調整是遠遠不夠的。

這是因為，要界定第一套住房與第二套住房并非易事，況且還存在商業銀行與住房購買者“合謀”模糊這種界定現象，目的是商業銀行為了增加其個人按揭貸款市場的占有率。所以，銀監會《個人貸款管理辦法》出臺及“國十一條”公布后，個人住房按揭貸款增長不僅沒有減少，反而還同比增長了好幾倍。

還有，試圖通過提高首付比例，降低住房購買者的融資杠桿率，從理論上講可以降低商業銀行的貸款風險，但由于住房買賣雙方可通過陰陽合同來規避這種管制，從而大大削弱了這項政策措施的實際效果。

上述分析可見，不僅要求商業銀行降低對個人住房貸款的操作難度很大，而且現行房地產信貸政策的有限調整（包括區分第一套住房與第二套住房、首付比例等）仍不能阻止商業銀行對個人住房按揭貸款的過度放貸。

那該怎么辦呢？在筆者看來，我們必須重新審視目前我國有關個人住房貸款的相關信貸政策是否存在問題，特別是認清正是商業銀行的無限信貸擴張才導致了當前中國房地產泡沫的急劇擴大。

對此，首先是管理層應當要求各商業銀行提供個人貸款質量的相關報告，應當將各金融機構的土地融資、建筑融資、房貸放款利率定價策略、放款成數及集中度等列為重點檢查對象，特別是個人住房按揭貸款，以此獲得當前房地產信貸市場的第一手資料。

其次是在此基礎上重新研究個人住房信貸政策，找出迄今個人住房信貸政策為何難以奏效的原因，據此改進當前個人住房信貸政策，包括對首付比例、第一套和第二套住房界定等。

再次是僅僅限制個人住房信貸的政策措施還是不夠的，我們還應當輔之以住房交易所得稅政策，這樣才能遏制高房價，才能阻止房地產投資及投機的進一步蔓延。

當我們充分意識到目前商業銀行難以落實房貸緊縮的相關政策措施時，特別是有限調整的住房信貸政策措施根本無法遏制高房價時，新一輪房貸緊縮預示了更為嚴厲的房地產調控政策或將出臺。