突如其來的“地產新政”，讓購房者的焦慮，漸漸轉移到地產商身上。 （CFP/圖）

作者: 南方周末記者 王小喬 田丁 特約撰稿 李玟廣 實習生 李維娜 發自北京、深圳、成都

4月21日下午，“史上最嚴地產新政”出爐的一周后。據《第一財經日報》報道，廣州市國土房管局召集富力、萬科、中海、恒大、新世界和保利六大開發商以及四大國有銀行、三大中介及多位業內人士召開閉門會議探討當前的形勢。

會上，開發商幾乎都在訴苦，表示調控新政——二套房首付不得低于50%、貸款利率不得低于基準利率的1.1倍、異地購房需提供當地稅收和社保一年期繳納憑證等——“過于嚴厲”。但他們同時表示，“五一樓市沒有降價的打算和必要”。

當晚，從國外趕回北京的華遠地產總裁任志強在其博客上發表長達13000多字的解讀新政文章——《這只是個開始》，狠批國十條“違背市場規律”，被業界稱為“萬言書”。5天后，新華網評論員竇含章在《中國證券報》發表署名評論《任志強萬言書是開發商謝幕前的高音》，稱“國十條”是把開發商“攆出”舞臺中央的好政策。

對于各地的地產商來說，這種口舌之爭當然少不了，但更迫切的問題卻是以后的日子怎么過。

上周五，世聯地產董事長陳勁松在深圳對南方周末記者略帶調侃地說：現在開發商面臨的問題，第一不給你貸款，第二土地不開發要收回，第三交易量大幅萎縮。所以開發商現在都是“焦郁碌”：焦慮、憂郁、忙碌。

世聯地產是一家提供地產綜合服務的國內上市公司。

熱鍋上的螞蟻

地產新政對樓市究竟影響多大，這是上周各家媒體關注的焦點。在報道內容中，最吸引眼球的恐怕要算是各地此起彼伏的退房潮了。

4月21日，廣州市國土房管局陽光家緣網站數據顯示，廣州竟然出現了804條退房記錄，涉及退房的樓盤多達數十個。事實證明這是虛驚一場，廣州國土局澄清說，這個數字是廣州所有樓盤歷史上積累的退房記錄。而近一周的退房率僅為5%。

寧波的雅戈爾長島花園倒是真發生了退房事件。據媒體報道，4月23日，一周前還在搶房子的四五十個業主召開了業主大會，紛紛要求退房。一位購房者在網上留帖說，“雅戈爾置業的領導說了，按揭辦不出的，到時候雅戈爾置業會貸的，按國家規定的銀行利率。”雅戈爾是一家國內知名的服裝制造商。

其實從數據上來看，新政對二三線城市的影響并不算嚴重，一線城市才是“重災區”。根據中投證券和廣發證券兩家券商發布的研究報告可以看出，在4月19日到25日這一周內，京滬深等一線城市的成交量無論環比（與上月比）還是同比（與去年同期比），都跌幅巨大。而房價卻有升有降，且幅度都不大。這意味著買房子的人開始觀望，而賣房子的人也在撐著。

在這個節骨眼上，萬年基業集團總經理黃璽慶仍然決定，按原計劃將位于北京西邊的一處樓盤于下周開盤。價格也沒變——2.9萬--3.1萬元每平方米。“新政出來前，銷售部門還在琢磨著是否再定高一點，現在不猶豫了。”黃璽慶對南方周末記者說。

銷售部門倒是閃過降價的念頭，但最終沒動。黃璽慶說：“現在開盤，銷售量肯定會受到影響，但還沒到需要調價的時候，市場狀況總歸還是要等兩三個月之后，才看得清楚。”

北京另一家地產公司的副總夏天明有點先知先覺的天分，他在去年底就將手頭的項目開盤，并在今年3月底全部清空尾盤。“我其實一直在等著政策下來，沒想到竟然拖了這么久。”他說。

接下來，他放慢了手頭新開工項目的速度。“如果政策一個個出下去，今年下半年可能就不推新盤了。”他預計市場情況會很糟，甚至會比2008年那會更快到達低谷。“三個月后再看吧。”他對自己的判斷也不太肯定。

北京一家地產代理公司的銷售經理劉離，本周二晚上一直開會到凌晨。他正在快馬加鞭地將一個預定5月下旬開盤的項目趕至上旬開盤。“越快越好。”他說。但合作的開發商變得猶猶豫豫，不知道是趕還是拖更好。4月25日，開發商又來問了，“價格要不要降一點？”第二天，問題變成了：“外立面墻還要不要用那種更貴的（每平方米貴300元）材料？”

低調，再低調

不僅一線城市如此，二三線城市的開發商也焦慮異常。4月22日，某房產網站在武漢舉辦了一個地產沙龍——武漢地產名人堂論壇。令主辦者意外的是，一下子來了一百多人，其中有六七十人都是地產商。

據該網站主編對南方周末記者描述，大家在會上亂哄哄地議論房價，說什么的都有。突然有個地產商冒出一句：“干脆定一個價格出來。”但沒人接茬。

另一個與會者對南方周末記者說，發言的十幾個人里面，大多數還是看好后市。但是，“誰知道他們心里怎么想的”。

更令地產商心驚的是，地方政府也在新政出臺之后變得噤若寒蟬。一時間，“高房價”成了一個敏感詞匯。

4月19日，成都市房管局召集當地各大代理銷售公司研討對策；4月21日，成都市房管局緊急召集當地開發商開會。“房管局從上到下都在調研，看如何落實和應對調控政策，并廣泛征集代理機構和開發商的意見和建議。”一位房管局內部人士說。

據成都當地一家地產商的策劃經理透露，雖然沒有出臺正式文件，但房管局已經口頭通知他們，近期不要對高房價、尤其是已經或即將推向市場的過萬元的房子進行宣傳。“現在對高房價實行問責制，他們也怕擔風險。”該策劃經理表示，“成都市政府確立的基調已經是不過度宣揚房價，要求各開發商低調行事。”

成都——郫縣——都江堰的城灌快鐵將于5月1日正式開通。最近，成都一家媒體想與快鐵沿線政府合作策劃針對快鐵物業的宣傳活動，但均被當地政府婉拒，其理由是：“最近政策比較緊，市里定的調子不鼓勵對房地產市場的過度宣揚。”

“這兩天，公司一直在開會商討應對新政的辦法。”成都光華大道格凌蘭營銷總監陳廷武表示。一些當地的開發商選擇趕在明確的執行細則出臺前開盤，4月17日當天就有6個樓盤搶開盤。另一些開發商開始調整房源，主推小戶型，剩下的則延期開盤。

但當地的地產商并沒有降價。他們大多表示“真正的壓力將出現在下半年”。

世聯地產董事長陳勁松并不覺得所有地產商都有太大風險。他將4000元到25000元的房價區域劃分了5檔。“2.5萬元以上的區間，原則上不會有大的影響，能否挺住只取決于開發商的資金實力本身；1.6萬元到2.5萬元這一檔，大部分地產商都參與了，受影響最大，因為去年地價也很高；8000元之下的區間，一點問題都沒有，還會放量普漲。”他說。

不差錢的好日子能過多久？

在開發商中間，最不為錢擔心的可能要數SOHO中國董事長潘石屹了。

“開發商手中太有錢，讓他們主動降價的可能性不大。”他在新政出臺之后接受媒體采訪時說，“2009年，中國房地產銷售太火爆，房地產開發商太有錢，中國在A股和H股上市的房地產企業70%手中都有超過100億元的現金。”

他這一點倒沒說錯。南方周末記者整理出十家知名地產上市公司近三年年報后發現，這些地產商手中的錢今年是最多的，保利地產和富力地產甚至達到了去年的三四倍。這一方面得益于去年火爆的行情帶來的銷售回款大增，另一方面則來源于去年銀行闊綽的放貸。

但這并不等于說，房地產公司就能高枕無憂了。因為誰也不能坐吃山空，要買地、要開工，還有貸款要還。事實上，財務報表中的另一個指標已經給出了現金流吃緊的預警——據Wind資訊統計顯示，按證監會行業劃分，截至4月21日，24家已披露2010年一季報的A股上市房企中有20家“經營性現金流”（經營活動產生的現金流量凈值）均為負值，占比達83.3%，而去年同期這24家房企中僅11家現金流為負值。

“經營性現金流”實際上是分析師等最常用來評價企業現金流狀況的財務指標。過去的五年里，只有2009年，因為市場的火爆和房企的謹慎同時出現，A股上市房企的“經營性現金流”總和才第一次出現了正值——39家A股上市房企經營總和為202.86億元。但今年一季度又有了轉負的傾向。

“經營性現金流”為負，并不意味著資金鏈就有問題，它只是說明了企業在擴張型發展。但對于一家房地產企業來說，要同時維持負的現金流和企業的良性發展，少不了較高的銷售回款和較強的融資能力。但在市場成交量持續下滑的趨勢下，這種挑戰之艱巨不言而喻。

現在，更多開發商在抱怨銀行對個人貸款者的“勢利眼”。成都華潤一位中層管理人員說：“在還沒有實施細則的情況下，有些銀行已做出執行細則，這在一定程度上傷害了那些剛性需求的購房者。”

天津濱海新區一家銀行的貸款負責人也對南方周末記者表示，開發貸款明顯收縮了。今年以來，他所在的行一筆開發貸款也沒批。但他接觸的開發商并沒有顯得太著急，基本沒有上門求貸的。

但在世聯地產董事長陳勁松看來，地產商是一定會缺錢的，因為國內的資金已經被堵死了。“你看恒大，不管多高的成本馬上就在香港發債；招商馬上也要在香港發債。”他說。

發債的地產商確實越來越多。在新政出臺前后，碧桂園、恒大地產、佳兆業、恒盛地產、雅居樂等多家地產企業先后宣布發行海外債券，金額總計約20億美元。這并不是他們首次發行海外高息債，此時再度發債，是為了償還眼下即將到期的海外債務和補充2009年下半年以來大舉拿地之后的開發建設資金。