最近，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了分化，長三角的商品房成交量環(huán)比上升，而珠三角則下降，環(huán)渤海區(qū)域則是表現(xiàn)出了震蕩不居的特色。股市而言，市場在前期大幅度下挫之后，有一定程度的反彈，但這種反彈被指為有預(yù)謀的作為。
 
可以看出，現(xiàn)在市場已經(jīng)呈現(xiàn)出無頭蒼蠅的狀態(tài)，選擇不了方向，從一定意義上看，這種上下兩難是由于政策左右搖擺不定所致，各路大小官員言行不一的發(fā)言，經(jīng)常讓市場摸不到頭腦。在中國，鑒于政策這種外部力量很強(qiáng)悍，無論是股市還是房市，都時(shí)刻倍受干擾。因?yàn)檎�策影響著預(yù)期，而預(yù)期直接支配著市場的走向。
 
事實(shí)上，中國房地產(chǎn)市場之所以還是政策市，因?yàn)樾姓��?quán)力掌握著兩大致命武器，一個(gè)是供地壟斷權(quán)，一個(gè)是金融支配權(quán)。供地壟斷直接影響著房地產(chǎn)新屋的供給數(shù)量，而信貸松緊直接影響著開發(fā)商貸款、購房者貸款和建工貸款。
 
第一，就地方政府而言，利用土地吸金來發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)是地方發(fā)展的內(nèi)在沖動(dòng)。當(dāng)土地征購與開發(fā)的投資收益率高于貸款利率時(shí)，地方當(dāng)然更偏好利用銀行貸款征購?fù)恋夭⑦M(jìn)行開發(fā)，既能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，又能增加財(cái)政收入；但是，當(dāng)價(jià)格下跌時(shí)，收益率低于銀行貸款利率，地方只能用其他財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)償，很有可能形成巨額壓力，導(dǎo)致地方債務(wù)危機(jī)。因此，如果房價(jià)下跌引起地價(jià)下跌時(shí)，地方可能會面臨巨大的壓力。特別是政府現(xiàn)在正在清理地方債務(wù)平臺，更是消弱了地方政府融資能力。政策會在地方可接受與房價(jià)可接受達(dá)到一定平衡，一旦這種平衡消失，政策改變的時(shí)機(jī)就會到來。但現(xiàn)在這種平衡還沒打破，而且不知道向何處傾斜，因此，從這個(gè)角度來看，政策的變化方向尚未明確，但對于前期猛攻的態(tài)勢，已經(jīng)明顯的停止了。
 
第二，就銀行系統(tǒng)而言，如果市場蕭條引起了抵押品價(jià)值降低，則可能會導(dǎo)致金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。中國的房地產(chǎn)資金中，包括開發(fā)購房等貸款，大部分都是從銀行渠道取得的，況且在中國，法律規(guī)定一套房子抵押不能強(qiáng)制沒收的，如果出現(xiàn)抵押難以實(shí)現(xiàn)避險(xiǎn)，則很可能形成銀行壞賬，從而損失最終損失的是儲蓄戶的利益和國家的金融系統(tǒng)安全�，F(xiàn)在銀行上市圈錢或者增發(fā)擴(kuò)容，目的也是在轉(zhuǎn)嫁部分風(fēng)險(xiǎn)。因此，金融政策會在危及銀行系統(tǒng)安全之前暫時(shí)舉棋不定。再次說明一點(diǎn)，很多人說，加息和匯率升值會降低資產(chǎn)價(jià)格，這是錯(cuò)的。因?yàn)榧酉⒑蛥R率升值，首先是對于過剩的實(shí)體產(chǎn)業(yè)雪上加霜，逼迫資本出逃轉(zhuǎn)而購進(jìn)資產(chǎn)保值和升值，從而助推資本市場和資產(chǎn)價(jià)格上漲，而加稅和加費(fèi)則是從成本上推高資產(chǎn)價(jià)格。這對于銀行來說，更是不利，美國不敢加息，我們也不敢貿(mào)然加息。
 
第三，就房地產(chǎn)調(diào)控政策而言，這十幾年來，很難見到成效。98年房改設(shè)定10%的低收入者租廉租房，10%的高收入者買商品房，還有80%的人從經(jīng)濟(jì)適用房上來解決，這是模仿新加坡模式，但是，可惜財(cái)力有限，地方也沒有沖動(dòng)建設(shè)經(jīng)適房，即使有一些也被改成特權(quán)適用房了。這個(gè)模式實(shí)際上是不行的，在2003年開始讓大部分的購買商品房，但是保障房這一塊依然做得不好，致使房價(jià)飆漲引起了民怨。為什么會出現(xiàn)房價(jià)飆升的局面，是幾十年來居民沒有房屋財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在需求特別旺盛，再加上一些資本抓住了供需嚴(yán)重不均衡的局面，市場于是就越調(diào)越高。因?yàn)檎{(diào)控政策多是壓制需求和壓制供給，采取雙緊政策，收緊銀根壓制供給和需求，收緊地根控制土地供給，使得土地一直往上飆，最后很多開發(fā)商都難以在這個(gè)市場玩了，剩下的央企和國企大爺利用充足的信貸資本，在房地產(chǎn)市場上橫向馳騁，2009年房價(jià)上漲的幅度更為爆烈。因此，調(diào)控手段要從壓制供給和需求來控制房價(jià)和資本的堵水思路，改為增加供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)來解決，雖然增加供給需要努力生產(chǎn)，不像不增加供給只是切蛋糕省力，但卻是一條真正解決房地產(chǎn)市場問題的正道。資本不會炒作那些過剩的東西，因?yàn)樗麄円膊皇潜康�。壟斷的東西必然產(chǎn)生高價(jià)，這一點(diǎn)已經(jīng)被無數(shù)次的教訓(xùn)證明了。宏觀調(diào)控不是微觀指揮，要真正抓住自己該抓住的東西。
 
第四，放眼看去，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的抓手還有多少呢？大量生產(chǎn)過剩的商品壓制了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的速度，像房地產(chǎn)這么大需求的東西為什么不增加供給，城鎮(zhèn)化的需求也需要增加供給，平抑房價(jià)和地價(jià)也需要增加供給，老百姓需要的是住房，量上的增加才能滿足剛性需求。該增加投資力度的，我們千方百計(jì)的壓制，過剩的產(chǎn)業(yè)，我們拼命的投資增加更多的過剩，這不是在自己往已經(jīng)不堪重負(fù)的身體上繼續(xù)加重嗎。
 
市場不定，預(yù)期搖擺，厘清脈絡(luò)或許是最重要的，我們不要成為無頭綠蒼蠅，在世界經(jīng)濟(jì)還有陰霾的天空下，到處亂撞。