十年來最為嚴厲的房地產調控已經進行了一個季度。各種聲音和議論也多了起來，如強調房地產對經濟增長的帶動性和地方財政的重要性；強調買房也是一種人權，不應受到特別限制；和房地產關聯密切的一些行業如鋼鐵業價格的走低，也被看成調控帶來的不利影響。所有這些，讓不少人生出“調控將有所變化”的預期。

上述聲音不應忽略，但我們認為，在對房地產市場存在的問題以及調控方略沒有深入研判，沒有進行長期化思考之前，不應該改變目前已經確立的調控方向和基本框架，更切忌輕言放松。

在我們看來，中央之所以嚴厲調控房地產市場，最根本的癥結在于，房價過快上漲導致民怨沸騰，影響到人民的幸福感，影響到城市化的未來進程，影響到中國這樣的發展中國家兼人口大國所必須堅持的“立足實業，立足就業”的經濟大方略。

長期以來，中國房地產業的主流輿論是“下要保底，上不封頂”，即主要依靠政府解決保障性住房問題（保底），而對商品房市場，則應按市場規律自然發展，不應干預房價高低。房價高，只要有人買，也是為納稅多做貢獻。在這一輿論下，“底”和“頂”似乎是兩個不相干的體系，各歸其主，各自發展，相安無事。

但是，事實究竟如何？只要直面現實，就會發現，“頂”和“底”存在著某種內在聯系，不對“頂”進行調控，保底也很難做好；同時，房地產市場上主要的利益群體對于“頂”的興趣偏好遠遠高過對于“底”的關心投入。就拿政府來說，本來，其主要職責是提供公共產品，具體到住房領域，其主要職責在于造福民生，尤其是保障中低收入階層的安居需要。但是，從國土部公布的各地對于保障性用地的供應和開發情況來看，大部分城市在這方面都不能達標。相反，地方政府對于高價供地都形成了一種路徑依賴。

在我們看來，不調控“頂”，“底”的問題也很難解決好。

第一，房地產市場本身具有“外部性影響”，或者叫“價格溢出效應”。和那些奉行“零和游戲規律”的市場不同，在“零和游戲”中（設想一下賭場），有輸有贏，但輸贏結果和游戲之外的人無關，而房地產市場中，如果一個城市的“頂”不斷被抬高炒高，則該城市所有區域的房價都會“水漲船高”。正如我們在各城市看到的，某個板塊房價從1萬漲到2萬，接著就會逐漸向別的板塊蔓延，推高整個價格體系。當富人們熱衷于資產升值的游戲時，對社會夾心階層和低收入者來說，其有限的購買力越顯匱乏，內心的矛盾和壓力自然會上升。

第二，房地產市場的“頂”是如何升高的呢？對房地產稍有了解，且稍有良知的人都會承認，其中的主要原因在于，把房地產當成資產來投資投機的現象十分普遍，開發商囤積居奇，中介機構火上澆油，特權階層貪婪謀私，各種調控如同過場，最終，“投資房地產是致富捷徑”，“囤積房地產是投資良方”，變成一種集體無意識。誰不多買套房子，誰不炒房子，誰不住大房子，誰不追逐豪宅，就在事實上變成無產階層、少產階層，因而趨于“相對貧困化”。這種一切向錢看，一切為資產的“交易驅動型買房文化”，其對整個社會的勞動價值觀、理性消費觀、平衡生活觀的傷害，都是十分巨大的。那些資產大戶，不會因其名下有幾十套房產就增益人生幸福，但卻因其囤積效應推高了價格，使得別人更不幸福；那些盲目跟進的“房奴”，不會因為住上了豪宅就更加快樂，但卻以讓自己當期消費萎縮，反而更加焦慮；而社會中低收入者和農民工，越來越把城市里的房子看作一種“異己”的力量，徒增痛苦。

我們無意反對市場化，我們認為由市場配置資源無論就效率還是就結果來說，都遠勝于政府大包大攬。但是，我們強烈呼吁，在中國房地產市場的一些基本原則上，必須有“封頂之道”。所謂“封頂”，不是去干預某個地方某個樓盤的具體價格，而是要確立堅決遏制不合理需求的若干原則。

例如，在我們的城市，在那些大自然的恩賜之地如江邊海邊，難道就不能不用做房地產開發而用于公共用途，留給子孫后代嗎？！

又如，我們能否就“一個家庭擁有多少套住房以上即為不合理需求”進行討論和界定？一人一套行不行？超過之后則不得再購買住房，如要購買，必須先將現有住房賣掉。對那些已經存在的“不合理需求”的現實，甚至可以考慮要求其在一定期限內必須出售（該期限內可以調低交易稅，過了期限則大幅度提高交易稅）。社會應該有一種文化，不是囤積資產越多越光榮，尤其是憑借特權囤積資產，應被當成一種可恥現象。

我們知道這些建議或許難成事實，但我們希望借此表明一種價值立場，那就是，中國應該也必須成為一個健康的、立足實體經濟、居住需求理性化的國家，而不是一個放任的、“投機資產依賴型”、由特權階層主導市場“頂部”的國家。應該有一種制度和文化的激勵與約束，讓人人感到勞動光榮、創業光榮、創新光榮、承擔責任光榮，而絕不是投機者得利、取巧者致富。

如果我們不向盤踞在市場“頂部”的利益群體發出強烈的信號，那么，他們總會以各種各樣貌似合理的理由，繼續不合理需求的膨脹。如此下去，房地產調控也難以逃脫調一調，控一控，接著再瘋漲的命運。只有對投機者、對投機文化堅決“封頂”，才能從根本上改變市場預期，才能使市場變成一個正常的、理性的、健康的市場。

或許有人說，房地產投資熱是流動性豐富的必然結果，此處控制也會流到別處。這確為現實，但是，兩害相權取其輕，我們寧可這些流動性流到收藏市場上，也不愿意投機熱潮流到房地產市場上。原因很簡單，某些富豪多些收藏并不影響其他人的生活感受。而炒作推高、被不合理需求引領的房地產注定是一個扭曲的，影響大多數人幸福感的市場。

不要被那些蠢蠢欲動的披著合理外衣的不合理需求所誘惑和誘導。讓我們用對時代負責、對社會負責的長遠考慮，用符合每個人內心深處真正快樂的那些價值觀，來牽引我們，引領我們，走向一個健康的未來。