越秀城建屢造地王哄抬房價

城建地產總經理梁由潘

8月18日訊 日前，網易房產獨家披露全國1457宗閑置土地名單，其中廣州有54塊土地更進入“黑名單”，引起業界轟動。但在這份名單背后，到底還有多少“漏網之魚”，這不禁令人深思。

早前，網易房產獨家披露，越秀城建在天河北與海珠區囤地多年不開發，引起業界與網友的高度關注。作為廣州老牌國企，憑借著雄厚的政府背景，越秀城建地產近年來發展勢頭迅猛，公司高層更豪言要在2012年躋身“百億俱樂部”。

但在一連串靚麗的財務數字背后，越秀城建近年來卻不斷通過拿地王、囤地、改規劃以及哄抬房價等手段牟取暴利，在快速發展的背后，作為國企的越秀城建社會責任感備受質疑。

搶地王、抬房價

2009年，是越秀城建最“忙”的一年。

就在2009年廣州土地市場開閘不久，6月10日，經過50輪激戰，越秀城建以15324元/平方米的樓面地價奪得珠江新城D8-C3地塊，一舉成為珠江新城住宅地王，正式吹響越秀城建搶地“集結號”。

地王誕生的最直接作用，便是對周邊樓盤起到“面粉推高面包價格”的作用，一位當時參與競拍的民營開發商人士表示，珠江新城地王誕生后，周邊樓價直接飆升，其中獲益最大的莫過于越秀城建本身，其重拳打造的星匯云錦總貨量達到800多套，售價從最低20000元/平米隨即拉升至最高27000元/平米，城建從中獲益甚大。

但與珠江新城D8-C3地王相比，越秀城建在大學城的圈地動作更是令人咋舌。

2009年7月16日與9月20日，越秀城建分別以6.25億與4.27億元奪得大學城四宗住宅用地，樓面地價一舉拉高至7671元/平方米，刷新番禺地王價格，但這還不算高潮，12月10日，越秀城建盡顯國企“財大氣粗”的本色，斥資19.5億元兵不血刃奪得大學城五地塊，40分鐘的競拍過程四度刷新番禺區地王記錄，番禺區地王價格更拔高至9503元/平方米。

據悉，2008年大學城最高地價僅為3072元/平方米，城建卻一舉將地價拉高至9503元/平米，漲幅超200%。得益于城建的慷慨“抬價”，大學城項目售價一飛沖天，樓面地價不到2500元/平米的方圓.大學時光售價達13000元/平方米，另一個豪宅項目大學馨園售價更超17000元/平方米。

隨著越秀城建獨攬大學城九宗地，學府之地逐漸變為豪宅區，作為國企的越秀城建無疑是始作俑者。在今年廣東省兩會上，省政協委員、華南理工大學教授葛洪義便炮轟，大學城到底是誰才是主人？是大學城的師生、還是正四處搞房地產開發的開發商。

由此來看，把大學城變成富人后花園的正是這家國企開發商。

改規劃、忙囤地

在拉高周邊樓價獲利后，如何處理這些高價地王無疑極為重要，但對于越秀城建而言這并非難事。

今年3月，網易房產從廣州市規劃局發現，越秀城建申請將珠江新城地王D8-C3地塊的建筑高度由100米調整為156米，城建對此次規劃調整的解釋為：“讓項目在通風、采光、空間等方面更利于人居健康，符合發展綠色建筑、低碳建筑的趨勢�！�

對此，一位民營開發商老總向網易房產表示質疑，他表示，越秀城建至所以申請將項目拔高，最重要目的是提高項目售價，以求在該地王上尋“解套”。

“將建筑高度拔高50%而不改變總建筑面積，開發商一方面可以大大增加單層樓底高度，借以改善通風與采光，同時也可以減少每層戶數，那么越高層的單位由于觀景更佳，售價自然越高”，上述人士表示，項目拔高50%后，與周邊樓盤相比，其項目定位以及視覺效果均大大提高，其效果與“地標建筑”的原理一樣，兩項結合，D8-C3地塊才有可能打造為超高端精品豪宅。

人民日報發表社論認為，如果這幅珠江新城地王規劃最終得以調整,就打破了原競價秩序,損害了當初其他參加拍地的競買者的潛在利益,破壞了房地產市場的公平、公正和公開。

從3月份申請修改規劃至今，令人疑惑的是珠江新城地王規劃批后公示久久尚未露面，該民營開發商老總直言，以越秀城建的背景，此次規劃調整一定能夠通過，現在只是在拖時間，一方面目前市場狀況不好，另一方面也可以讓這事件淡出公眾視線，減輕輿論壓力。

背景硬 有恃無恐

與珠江新城地王相比，越秀城建在天河北中信廣場旁的亞太廣場項目更是閑置多年不動工卻“安然無恙”。 一位不愿意透露姓名的市建委內部人士向網易房產透露，越秀城建擁有明顯的地方政府背景，因此在許多事情上都可以得到´照顧´，這也是為什么那么多地王被回收，城建的地塊卻絲毫無損的主要原因。

社科院工經所投資與市場研究室主任曹建海更直言，國企開發商之所以敢于大手筆搶地、哄抬房價，正是基于“拿地王--房價上漲--股價上漲—再融資拿地”的循環模式，一旦未來市場向好，開發商自然皆大歡喜，即使市場轉壞，開發商也可以將風險轉嫁給銀行，甚至通過“企業關系”拖延開發進度以回避市場風險。