2010年初，北京市公布了巨大的供地計劃，計劃供應(yīng)住宅用地不少于2500公頃，其中保障性住房供地面占比50％（1250公頃）以上。相較于2009年供出的住宅用地1072公頃，2010年的計劃增加了超過1倍。

這曾給2010年初的市場帶來一股新鮮空氣。2009年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪飆升，土地市場上更是火熱異常，大龍地產(chǎn)“地王”、廣渠門地塊、央企國企異軍突起加入搶地大軍成為熱門新聞。

此時，北京市推出的天量供地計劃，顯示了政府平抑地價、房價的愿望，也給市場帶來了供地充足、地價有望平抑以及房價下跌可期的預(yù)期。開發(fā)商私下表示，“很想相信”政府能夠推那么多地，但其實(shí)，“一旦有地塊放出來，爭奪依舊是你死我活，先搶到手才踏實(shí)。沒有人會傻等政府后面多供地。”

開發(fā)商心里揣著一個道理：按照以往經(jīng)驗，完不成供地計劃是正常的，完成了才不正常。目前看來，開發(fā)商們又賭贏了。

北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至12月15日，北京通過招拍掛方式共出讓232宗土地，土地面積共計2440萬平方米；其中住宅用地和包括住宅用地的地塊59宗，土地面積共計923公頃，完成了商品房用地供應(yīng)計劃（1250公頃）的73.84％。

2010年，重拳之下的全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了最困難的時期，在歷時最長、力度最大的一次調(diào)控下，房價戲劇般不跌反漲。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7％，環(huán)比上漲0.3％，同期北京的房屋銷售價格同比上漲達(dá)到了9.1％。反觀房價的源頭——地價和供地量，似乎可以找到房價不降反升的理由。

計劃趕不上變化

完不成供地計劃成為常態(tài)，北京市供地究竟難在哪？

北京市土地整理儲備中心副主任王兵曾公開表示，相較于其他城市，北京市供地難度較大，主要原因是拆遷難度和成本都太高。北京郊縣農(nóng)民因拆遷補(bǔ)償一夜暴富，高昂的拆遷成本，被轉(zhuǎn)嫁到土地出讓底價，繼而傳導(dǎo)至樓面價、房價。

北京供地難的真實(shí)原因其實(shí)比這更加復(fù)雜。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)曾向記者透露，北京市很多地根本供不出來（指無法進(jìn)入市場程序），原因是每年土地供應(yīng)總量中的約40％以上，都被中央機(jī)關(guān)、部委、部隊大院直接劃走，這在地產(chǎn)圈已是公開的秘密。

任志強(qiáng)解釋說，“為什么西城、東城沒有土地放出來，不是因為沒有地可用，而是有些地方無論拆遷還是重建，北京國土局根本管不著，北京國土局的工作也很難做。”

中央機(jī)關(guān)、部隊大院和央企在京的用地、住房，統(tǒng)一由國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局負(fù)責(zé)。每年，上述各部門都需要填報一份“年度土地利用計劃表”，詳列各部門、各企業(yè)及其所屬單位擬在來年利用北京市范圍內(nèi)的存量土地，以及建設(shè)項目使用北京市范圍內(nèi)的新增用地計劃。

據(jù)本刊記者了解，上述新增、存量土地的使用并不通過招拍掛，而是直接行政劃轉(zhuǎn)。每年，這部分土地的數(shù)量、其所占北京市總體供地量的比例，以及用地的成本，對于公眾都是一個未知數(shù)，從不對外公布。

此外，即便是正常拆遷，也經(jīng)常遇到特殊情況。金融街股份一位副總辦公室墻面上，掛著北京市總體規(guī)劃圖，其中即將或者正在拆遷的地方，被明顯標(biāo)注過。這位不愿署名的副總透露，這些準(zhǔn)備拆遷的地方，開發(fā)商甚至比國土局都提早去考察過，但很多地方根本拆不動，或者拆到一半就拆不下去了，國土局也沒有辦法。

與農(nóng)民的拆遷補(bǔ)償談不攏是最普遍的情況，但也有時，一片很好很平整的空地上，冒出一棟二層小樓，小樓主人稱這片地是他的，一般會開出高昂的拆遷費(fèi)用，并且提出一些無理要求，如要求政府把十幾公里以外的高速公路改建到旁邊。

這位副總表示，一般敢這么做的人，都是特權(quán)階級。只要遇到這種情況，開發(fā)商就不談了，因為明白這塊地已經(jīng)有主了。據(jù)說，這種情況在北京各郊縣都有，并不特殊。

即便是“攤大餅”似的發(fā)展擴(kuò)張，北京市歷年的供地計劃完成情況仍以完不成為主。從2003年以來，除了市場極好的2007年和2009年完成計劃，其余年份的實(shí)際供地數(shù)量與計劃均相差約四成至五成。一些開發(fā)商戲稱，“北京的供地計劃永遠(yuǎn)只是計劃而已，計劃趕不上變化。”

政府爭利

與供地數(shù)量不足相對的是，土地出讓金收入年年創(chuàng)新高，2010年北京市住宅樓面地價已由2009年的6189元/平方米，飆升至8255.96元/平方米。在政府壟斷土地資源的制度下，土地永遠(yuǎn)是稀缺資源，土地市場上爭奪的主角是開發(fā)商，但最大的得益者是地方政府。

本刊記者根據(jù)北京市土地儲備中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計（按照合同出讓價款累加），截至12月16日，北京市土地出讓金收入為1047億元，比去年同期增加近60％，超過了2009年全年約930億元的出讓金收入。

由于部分開發(fā)商分期付款，拿地后無力付款等原因，實(shí)際土地出讓金和合同出讓價款有部分出入，如2009年北京市政府公布的實(shí)際出讓金收入為494億元。但是，即便之后的出讓金繳納出現(xiàn)問題，成交地價、樓面價和周邊的房價等市場指標(biāo)已實(shí)質(zhì)性地被推高。

濱江房地產(chǎn)副總朱立東曾向記者計算過開發(fā)商的開發(fā)成本，在購房者付出的房價中，土地成本約三分之一，建安成本和各種稅費(fèi)共三分之一，開發(fā)商的利潤約三分之一。2010年，北京住宅樓面地價已達(dá)到了8255.96元/平方米，照此計算，北京市商品房房價的正常水平應(yīng)為2.5萬元/平方米。

朱立東表示，在建安和稅費(fèi)成本無法壓縮的情況下，房價的漲跌變成了開發(fā)商和政府之間的利益爭奪，“政府一方面希望房價下跌，一方面又指望土地掙錢，房價下跌就只能指著開發(fā)商自己壓縮利潤。”

實(shí)際情況是，即便在今年最嚴(yán)厲的調(diào)控下，開發(fā)商仍然堅守著價格聯(lián)盟，銷售額再創(chuàng)新高，在土地市場的花費(fèi)和爭奪也不輸往年。

中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至11月底，排名前十的上市房企購地共花費(fèi)1711億人民幣，同比增長3％；2010年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費(fèi)同比增長78％。中原集團(tuán)研究部經(jīng)理劉淵預(yù)計，年末土地市場供應(yīng)的持續(xù)放量將使未來的土地成交熱度不減。

12月，消失了半年多的“地王”也重現(xiàn)江湖。在武漢，武漢聯(lián)投以8755元/平方米拿下武漢武昌新生路地塊，刷新此前由九龍倉（8063元/平方米）創(chuàng)下的最高單價紀(jì)錄；上海青浦趙巷地塊被業(yè)貿(mào)投資有限公司以樓面價21648元/平方米競得，溢價率為192％，刷新了此前金地集團(tuán)創(chuàng)造的紀(jì)錄。

火熱的商品房市場以外，北京市還制定了天量的保障性住房供地目標(biāo)——住宅供地總量的50％（即1250公頃）以上。但這部分又完成了多少呢？

北京市國土局11月10日發(fā)布的“2010年前三季度國土資源管理統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析”顯示，1-9月，北京市廉租房及公租房、限價商品房、定向安置房供地已提前完成全年計劃任務(wù)：保障性住房用地供應(yīng)1263公頃，完成計劃指標(biāo)（1250公頃）的101％。在操作環(huán)節(jié)，北京還采取了捆綁式出讓的方法，即出讓商品房土地時，規(guī)定開發(fā)商配建一定比例保障房。

由于保障性住房用地采用劃撥而非招拍掛形式，且很多沒有公開統(tǒng)計，上述數(shù)據(jù)受到質(zhì)疑。安信證券研究報告就以“疑竇叢生的保障房”為題，直接質(zhì)疑目前報出的今年保障房實(shí)際投資相對往年可能存在統(tǒng)計口徑的差異。

報告引用國家統(tǒng)計局不同時期公布的數(shù)據(jù)判斷，今年保障房的大部分開工及投資都來自于第三季度。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月-6月，全國保障房投資額為433.19億元，同比減少1.7％；報告認(rèn)為，如此數(shù)據(jù)屬實(shí)，則意味著上半年保障房開工不足150萬套（以2009年全年保障房開工330萬套，上半年開工40％計算）。而住建部表示，今年1至9月，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造開工520萬套，占年度計劃580萬套的90％。由此可推算，今年第三季度保障房開工至少370萬套，以每套60平方米算，約2.2億平方米。但今年三季度全國房屋新開工3.9億平方米，扣除保障房，則商品房開工僅1.7億平方米，即同比下降30％以上。這與今年第三季度上市房企的開支情況不符。此外，報告也認(rèn)為明年1.3萬億元保障房的投資規(guī)模意味著地方政府土地出讓收入基本上完全用于保障安居工程——這顯然也是不可能的。

據(jù)媒體報道，近期，住建部向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，明確提出2011年計劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)是1000萬套，相比2010年的580萬套新增了420萬套，且公共租賃房將占主要部分。

這個更加巨大的計劃，完成的數(shù)量和質(zhì)量仍將被市場打上一個大大的問號。