上海回應“土地期滿無償收回”規定稱因公共利益需要未獲批續期的土地要收回

業內人士稱，住宅用地自動續期規定是否適用待解答

1月14日，本報發表了《滬土地出讓驚現“期滿出讓人無償收回”》一文，在業內外引起廣泛關注。

昨日，即該報道發表的第二個工作日，上海市規劃和國土資源管理局(下稱“上海規土局”)在其官方網站上發布通知，對報道中頗具爭議的“土地期滿出讓人無償收回”內容作出了正式回應。

上海規土局2010年2號預申請公告多數地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》(下稱《預申請須知》)中，“土地期滿后的處理方法”都是“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”。這些說辭因看似與《物權法》有關規定相矛盾而引起業內激烈討論。

上海規土局在《通知》中解釋，《國有建設用地使用權出讓預申請須知》第三條第(二)款第9項“土地期滿后的處理方法”，是針對《上海市國有建設用地使用權出讓合同》中第二十八條的內容出讓期限屆滿，土地使用者申請續期未獲批準的，該宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施的處理方式。

也就是說，雖然《預申請須知》中只有“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”這樣的字眼，但其實，這些規定的實行，都是有前提條件的。

《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十八條規定：“土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，按約定履行：(一)由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償;(二)由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施。”

如此來看，土地出讓期限屆滿時，土地使用者若要續期，就需提出申請，申請通過的，才能繼續使用該地塊。

但是，從《通知》列舉的規定來看，有一類地塊似乎是例外的。根據《通知》提及的第二十七條規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”

此條規定，又引起業內一番討論。

記者昨日查閱上海規土局2010年2號預申請公告中多個住宅地塊的預申請須知，比如樂都路8號A地塊，期滿處理方法中均有“出讓人收回并補償相應殘余價值”的表述。

有人指出：“從規定內容來看，第二十八條似乎是第二十七條的補充，那么，第二十七條規定住宅建設用地使用權期限屆滿，自動續期的話，住宅用地是不是就不適用‘土地期滿后的處理方法’?”

另有市場分析人士指出，在第二十七條規定中，“除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準”和“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”兩條屬于并列關系，屆時如果住宅建設用地出現“社會公共利益需要”時，究竟應該參照哪一條來執行，也沒有被明確表述。“我認為應該是以‘社會公共利益需要’為先，這樣一來，宅地也并不完全可以自動續期，《通知》的解釋就不矛盾了。”

對于住宅用地的續期，2007年頒布的《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期依照法律規定辦理。

無論如何，目前市場公開所能獲得的資料就是《預申請須知》，并非出讓方最終與開發商簽訂的出讓合同。從此次上海規土局用以澄清的《通知》來看，或許“土地期滿后的處理方法”只起到一個對外告知作用，土地出讓合同中是否會做出“出讓人收回并補償相應殘余價值”或者“出讓人無償收回”這樣明細的處理辦法，還有待解答。