對(duì)于在樓市調(diào)控中逆市大幅漲價(jià)或定價(jià)過(guò)高的樓盤(pán)，“京十五條”祭出撒手锏：實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售前，將項(xiàng)目的土地成本、建安成本和銷(xiāo)售價(jià)格等報(bào)送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)備案，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)核定，對(duì)定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門(mén)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定公布。

北京房協(xié)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志介紹，土地增值稅是按商品房的成本和最終銷(xiāo)售收入之間的差價(jià)，按一定標(biāo)準(zhǔn)征收的稅金。“如一個(gè)項(xiàng)目的成本是每平方米1.5萬(wàn)元，實(shí)際銷(xiāo)售是2萬(wàn)元，土地增值稅就按5000元的一定比例征收。”

根據(jù)“京十五條”，什么樣的樓盤(pán)算得上是“定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大”？對(duì)于這個(gè)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人都十分關(guān)心的問(wèn)題，陳志回應(yīng)稱：“對(duì)于房?jī)r(jià)高低的認(rèn)定，主要是依靠社會(huì)上的一般認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)，不能脫離大多數(shù)購(gòu)房人的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。如綜合成本1萬(wàn)元的樓盤(pán)，如果賣(mài)到3萬(wàn)元以上，便可以被認(rèn)定為‘定價(jià)過(guò)高、預(yù)計(jì)增值額過(guò)大’，將被提高土地增值稅率。”

按陳志的舉例，開(kāi)發(fā)商定價(jià)超過(guò)成本兩倍，被視為“增值額過(guò)大”，須對(duì)其處以重稅，使開(kāi)發(fā)商失去過(guò)高抬價(jià)或過(guò)快漲價(jià)的動(dòng)力。

去年12月，市住建委、市財(cái)政局、市地稅局聯(lián)合公布，北京提高土地增值稅預(yù)征率，由以往的1%，上調(diào)至大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目按2%征收。

照此規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的收入，按新標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。容積率小于1.0的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按銷(xiāo)售收入的3%預(yù)征；其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，按2%預(yù)征。銷(xiāo)售經(jīng)適房、限價(jià)房等保障房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅。

“預(yù)征是在銷(xiāo)售過(guò)程中征收，預(yù)征的稅金如果多或少，會(huì)在最后多退少補(bǔ)。”陳志解釋說(shuō)，土地增值稅在去年12月的那次上調(diào)，主要是為了收縮開(kāi)發(fā)商銀根；而本次上調(diào)，則相當(dāng)于處罰那些執(zhí)意漲價(jià)的開(kāi)發(fā)商。

此外，“京十五條”要求，有關(guān)部門(mén)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算情況的監(jiān)督和檢查。對(duì)已經(jīng)達(dá)到土地增值稅清算標(biāo)準(zhǔn)但不申請(qǐng)清算、定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。