新快報記者臥底半個月，揭露限購令下房產中介騙人伎倆

★開篇語

限購令下，廣州房產中介是度日如年還是賺得盆滿缽滿？面對最嚴調控，房產中介是挖掘潛能還是劍走偏鋒？從今日開始，新快報將陸續推出揭秘房產中介生存法則的系列報道，其中將曝光中介人員用假客戶探業主實價、以求購之名釣房源、中介業主聯手合圍買家等伎倆，徹底踢爆部分中介為賺取傭金而無所不用其極的不良行為。

“××華庭，63方才九十幾萬元？”這讓不少欲購房者心動，可這是去年的價格，中介只是用它作“誘餌”，引誘顧客進門。從4月11日開始，新快報兩路記者以求職方式，進入珠江新城和天河北兩家房產中介臥底。半個月的臥底經歷，不僅讓房產中介違規辦理虛假納稅證明的黑幕大白天下，也讓房產中介原生態的生存狀態進入公共視野，更讓一些鮮為人知的中介騙術浮出水面。

第1招　無中生有

假房源引顧客 假客戶探業主

“××華庭，63方才九十幾萬元？”駐足店外的路人指著廣告單滿臉懷疑：“這都好久了吧？”

站在一旁的中介員小林笑容可掬：“是真的，但是這幾套已經賣出去了，不如您進店坐一坐，我們電腦里還有很多房源，您喝杯水慢慢挑。”

邀約不成功，客人一走，小林便笑：“幾個月都不止了，去年的價格，你說久不久？”

虛假房源已成中介兜客的手段，目的都是為了引客人來店，來了就推說之前那套房子租（賣）出去了，“現在成交都很迅速，不過沒關系，我這里還有其他房源，總有一款適合您，但是下手要快哦！”

如果你是業主，一定經常接到中介這樣的電話：“您的房子租出去了嗎？我這邊有客人想看房，什么時間方便呢？”等你回答之后，中介也許會說，我這客戶是女孩，白領，很愛干凈。等你流露出滿意的話語，中介便話鋒一轉——不過我這位客人的預算是2300元，您覺得怎樣？

最后一番討價還價，你不得不亮底牌說實價，不過，那頭的看房卻杳無回音。沒錯，你接到的不過是中介跟進房源和套底價的問話。編造物美價廉的房源吸引顧客，捏造子虛烏有的客人試探業主，在房產中介已是最常規的手段。

記者在中原地產新僑怡分行臥底期間發現，門店最顯眼的筍盤推薦，報價基本都是虛的；各大房產門戶上放的網盤，很可能連房源都是假的，圖片不過是從別處復制粘貼。

第2招　拋磚引玉

求購是誘餌 釣房源是真

“求購房屋（中介勿擾）”并非出自賣家之手，而是附近中介派發

兵法有云：拋磚引玉，類以誘之，擊蒙也。中介業務員不一定都熟讀《孫子兵法》，但釣魚這一招，他們卻耍得游刃有余。

記者臥底期間就多次發現，在一些樓盤樓梯口撿到寫著“求購房屋（中介勿擾）”字樣的紙條，并非出自想省掉中介費的賣家之手，而正是樓盤附近中介業務員所派發。

聯系方式一到手，什么都好談，軟磨硬泡，業主也不會拒絕中介的主動服務。等到有實客介紹給業主，談妥簽約，這套房源的中介費自然就兌現了。

當然，還有更省事的收集房源方式，找小區物業，找保安，關系拉得好，可能只是兩包煙的人情，以后這小區有什么房子賣或租，中介業務員都能很快知道。

中介“前輩”告訴記者，還有一種途徑是找別的中介公司，當然不是光明正大跑去買資料，私下找到里面的小員工，搞關系，給好處，房源到手，互惠互利，很多小中介都是這么做的。

記者了解到，房源稀少的小中介慣用這些方式，每隔一段時間，到小區各個出入口張貼或派發這樣的傳單，求購就寫明購房心切，求租最好強調“大學生”，等上一陣多少能收到幾個房東的電話，許多房源就是這么來的。

第3招　瞞天過海

中介費讓利 其實是幌子

九折！別人問你，你一定要說是我們的常客哦，不然公司會追究我的！

臥底期間，記者發現，在房產中介，中介費的優惠名目，實在是一項進可要價、退可讓利的“誘餌”。

當業主明確表明不會支付中介費，買家自然成了中介的攻心對象。“購房傭金打折”是慣用促銷手段。

4月20日，在中原地產新僑怡分行，一單買賣房價談妥，但買家也不愿意單方支付3個點。中介業務員黃小姐一副勉為其難的樣子：“這樣吧，我幫你爭取我們VIP的折扣，九折！別人問你，你一定要說是我們的常客哦，不然公司會追究我的！”

買家還是不同意，艱苦的拉鋸戰之后，小黃痛下決心打了若干個“請示”電話，最終讓步：“2個點，底價啦！”

買家心花怒放，當即成交。看似撿了便宜，其實仍是幌子，而就在4月19日，這家中介成交了一單買賣，因為買家態度堅決，中介狠心答應“只收一個點”，畢竟“少賺也是賺”。

第4招　欲擒故縱

三方談價錢 中介是導演

談價雖然以買家的堅持而破裂，但經理并不失望，笑著說，“業主今天演得很好。”

中介都是最佳演員，也是最佳導演。臥底期間，記者就欣賞了這樣一場“好戲”。

4月20日晚，在中原地產天河東分行，買家、賣家、中介三方會談，買家多一萬不給，賣方退一步不讓，最后雙方拂袖而去，眼看工夫白費，中介仍鎮定自若，因為，這一場戲，完全在他們意料之中。

當天上午買家看房，中意的一套房放盤價210萬元，而買家預算200萬元。中原地產新僑怡分行中介業務員黃小姐表示業主已是底價，但自己會盡量替買家爭取，回頭給消息。

回店后，記者聽到黃小姐打電話發出指示：“你給業主打電話，給他洗腦，你知道怎么洗腦的哦，狠狠地壓價”。另一邊的經理也插話“也不是說狠狠壓，你給他說新政策”。黃小姐接著對電話那頭說：“嗯，說個人所得稅要改成增值部分20％征收，以后更難賣了。”

沒多久，黃小姐接到電話，聽起來應該是業主接受了“200萬”的價格。

當晚7時，買家和業主被中介請到了鄰近的一家分店。之所以不在自己店里，是擔心另一組的人“搶單”。

 

記者未能進入會議室，卻見證了另一番“各個擊破”的場景。談判兩小時中，業主夫婦分別被經理請到會議室外“開小會”各一次，共同請出一次；買家被黃小姐請出一次。根據經理之前的指導，這是“在業主面前，你要讓他感覺你完全是在幫他爭取；在客人面前，你要讓他相信你是站在他這邊”。

雖然下午的電話攻勢應該已讓業主能接受200萬元的底價，但當晚業主咬定205萬元，中介則苦口婆心。業主不時接到“其他客戶”打來的電話。

雖未談成，但業主和買家離開后，經理并無失望，笑著說，“業主今天演得很好。”當得知買家出門后進了隔壁地產，經理和黃小姐打消找人假扮其他中介試探買家的念頭，“馬上約明天！”。

房產中介交易內幕：內部競爭殘酷 業績必須靠搶

以國十條為標志的“史上最嚴調控”出臺后，“限貸、限購、限價”等系列措施不斷出臺，一線城市成交量萎縮，房價有所松動。在廣州，二手樓成交量開始下滑，一些小區里的中介甚至關門歇業。臥底美聯物業珠江新城興盛路分店的記者發現，無論是周末還是工作日，白天還是夜晚，珠江新城板塊的二手房交易情況都很不理想，客源不足。但“史上最嚴調控”對房地產中介的影響并不盡同，在小中介度日維艱或關門倒閉的時期，一些大公司，譬如記者臥底的行業領頭羊地位的中原地產，不但沒有縮減跡象，反而持續招員擴張。行業洗牌，永遠是“大魚吃小魚”。

中原地產新僑怡分行，位于西靠地標中信廣場的寸土寸金地段。記者在跑盤熟悉業務范圍時，遇到的僅中原的分行便有9家，其他大大小小的中介難以計數。市場飽和，競爭起來寸土不讓。但不同中介的經營狀況差異很大。記者所在的分行A組，包括經理在內共7人，但上個月的業績高達30多萬元。而附近的有些小中介，老板加員工就兩人，生意門可羅雀，“有客戶上門，他們也沒有鑰匙盤給人看”。

內部競爭殘酷必須搶

競爭是唯一的生存法則，一切都靠搶，不僅和其他中介搶，和其他分行搶，甚至不同組、同組之間，也得搶。

進店不久，中原地產新僑怡分行的小陳便好心相告臥底記者：“我們店有A組和C組，你有問題就問我們組的人，看房也跟自己人去看，如果你問C組，他們有權不理。”

這便是中原的奇特策略——每家分行由兩個營業經理各自帶領一組人，分屬不同的高級主管，工作上共處一室，業績則涇渭分明，兩組人相互客氣，卻又相互防范。

電話鈴聲最挑戰神經

二十幾平方米的店面，包括不斷加進的新人，有超過14名業務員，而朝門一字排開的6臺電腦加上東側3臺，總共只有9臺。這意味著，不想在上班時無處落座，你需要早點來；想搶到靠門口的最佳接客位置，你要來得更早。

上班時，所有人都像一根隨時繃緊的弦。叮鈴鈴的聲音一響，每個座位上的人都渾身一顫，搶著拿起話筒：“你好，中原！”但九臺分機中只有一人能搶到先機，沒搶到的人啪啪掛電話，剩下那個幸運兒的聲音在愉悅而驕傲地繼續“我是中原地產某某，請問有什么可以幫到你？”

誰喊“有客”誰接待

電話客要搶，門口客也要搶。公司規定，客人進店，由第一個喊“有客”的人接待。為了不錯過任何可能，每當門口晃過人影，便會有人大喊“有客”，哪怕對方只是路過，有時連續喊上七八次，都無一次命中。

阿平附耳向記者傳授：“只要正對門口的那兩個位子沒人，你就坐上去，那里視線最好。”

隔壁的中介員可能因為無所事事在閑聊、玩手機、打游戲，但這在中原不允許發生。

每天上班時間超過12小時，沒有加班費，周末無休，但沒有人談論勞動法，留下來就得接受“鋪規”。

各種各樣的量化指標，配套的懲罰制度，要求嚴苛，輕則扣錢、停休，重則辭退。A組的小代上月業績為零，經理特地劃出他的工作統計，很是不滿：“看看，別人打90多個電話，他才打了49個，這種態度，哪來業績！”

特寫

接待外國少婦 幫忙翻譯挨罵

“要學會搶客人，以后碰到老外，如果你沒搶到，寧可不要幫忙，讓他們誰都應付不了。”

某日下午，一名外國少婦走進美聯物業興盛路分店，徑直走到店內唯一的女員工——隸屬于另一小組的女經紀人小西面前，用英語詢問租房事宜。

小西身邊坐著同組的員工，沒有一個人搶先問話，小西也是一臉錯愕，他們都聽不懂外國客人在說什么。見此情形，臥底記者上前詢問，得知她想租一套房子，就在地鐵出口附近。她和丈夫居住，面積不用太大，兩房足矣。至于租金，她希望盡可能4000元一個月，最高上限是每月5000元。

聽完記者的翻譯，小西立即翻出幾個業主的電話，一一撥打，很快敲定了一套保利心語9樓的房子，準備帶著客戶上門看房。

這時，帶記者的阿奎從店外跑進來，問：“什么情況，這是誰接的單？”

“我接的單。”小西一邊領著客戶出門，一邊搶著說。

“剛才不都是你在跟客戶說話嗎？怎么還是她接的單？”阿奎急著問記者。

“她進門時直接走去問小西了，我沒反應過來。后來看到小西聽不懂她說什么，我就過去幫忙問問清楚。”記者答。“叫你注意搶客人，我在門外打電話看到這個老外，就覺得她可能想要租房子，實在是在打電話沒辦法招呼她。”阿奎很失望，“不知道你坐在門口想什么，下次碰到客人一定要先跟他聊天，剩下的可以再找別人幫忙，先把客人搶到手。”

接待外國租客的事情很快就在店內傳開，本組的負責人阿翔單獨把記者叫出店外：“要學會搶客人，以后碰到老外，如果你沒搶到，寧可不要幫忙，讓他們誰都應付不了。你幫了他們，他們不會分傭金給你的！等客人出門后，你再追出去問客人需要什么樣的房子，把客人留住，這個客人就是你的了。”

臥底日記　4月11日 晴

面試 “這一行絕對賺錢”

“一年踏入管理層，三年買樓不是夢。”中原地產的招聘廣告中，這一句格外誘惑。

房產中介的門檻極低，低到幾乎沒有要求。4月11日，我在網上找了一家招聘“置業顧問”的中原分行，打電話過去，對方不問任何問題，直接就說，明天過來面試。

第二天到達約定地點，狹窄的店面內已有應聘者在填表，內容包括最低稅前薪酬和其他個人信息。雖然教育和培訓兩欄占了半張表，但接下來很快發現這其實無關緊要。等待面試的其他5人都在20歲左右，學歷有中專、高職，高中，工作經驗包括前臺、服務生、電話卡銷售，還有無工作經驗的。坐在90后當中，我顯得“非主流”。面試官是這家店的馮主管，她請每個人依次發言，我被點到打頭，想著殺雞焉用牛刀(微博)(博客)（微博），簡單說了幾句，不外乎擅長并喜歡與人溝通，對房地產銷售有熱情，馮主管表示認可，然后便問我為什么選擇中原。

等到最后兩位男女生發言，我才知道“后生可畏”，從客戶談到公司制度，對招聘宣傳香港澳門以及出國旅游等福利十分期待，他們年輕的臉上充滿對未來的向往。

主管很受用，饒有興趣得問了幾點，最后的總結像是企業宣傳：“很多街坊都說，我們小時候沒看到別的地產，就是你們一家”，“中原有完善的體系，我剛入行時也是一張白紙，做到現在五年”，“顧客都是有錢人，寫字樓高級白領，和他們交往，層次也會提升”。

她強調這一行“絕對賺錢，但辛苦”，并且聲明，20天試用期無底薪，并做好前3個月能自己解決生活的準備。

為了盡早求職成功，第二天參加這家店復試前，我去了另一家分行面試。填了相同的表格，這次更順利。

“你來這里，肯定也是為了賺錢啦”，接待我的黃小姐同樣強調中原的平臺以及“錢途”：“買房租房的人那么多，上千套的房源，總能成交三四套吧。”

聊了不到十分鐘，我準備的簡歷甚至都來不及遞上。她說，明早穿雙平底鞋來，上午9時30分到這里，先跑盤。