“您好，因央行利率調整，2012年1月1日起您的個人住房貸款利率將相應調整，請您在扣款賬戶上保持足夠的金額，以免給您帶來不必要的麻煩。”日前，購房者馮先生收到了銀行的短信，告知下月起月供將增加。

記者了解到，經過今年多輪加息，2012年元旦成為銀行房貸老客戶加息的“分水嶺”，一些“房奴”月供將增加。銀行理財師建議，由于不同購房者的貸款情況不同，因此需盡早向銀行方面咨詢，以免因為還款逾期而影響個人信用。至于要不要提前還貸，不僅要考慮自己的償還能力，而且要考慮自己的貸款方式、貸款利率等。

元旦后還款記得多存點

2011年，央行在2月8日、4月5日和7月6日三次調整了基準利率，分別上調了0.2、0.2和0.25個百分點。而按照銀行慣例，借款人在簽訂個人房貸合同時，均與銀行約定貸款基準利率的調整方式為“次年1月1日”。也就是說，對于借款人來說，無論央行多次加息或減息，個人房貸都要在次年的1月1日才執行新基準利率。

在不同時間段貸款的購房者，基準利率上調幅度將有所不同。以5年期以上貸款利率為例，如果在2011年2月9日前辦理的房貸，基準利率將從6.40%上漲到7.05%，上漲0.65個百分點；從2011年2月9日至4月5日辦理的房貸，基準利率將從6.60%上漲到7.05%，上漲0.45個百分點；在2011年4月6日至7月6日辦理的房貸，房貸的基準利率將從6.80%上漲到7.05%，上漲0.25個百分點。

銀行人士給記者舉了個例子。如果購房者在今年2月9日以前貸款，貸款金額40萬元、貸款期限20年、按照等額本息方式還款，按基準利率打7折優惠執行，目前的利率為4.48%，月供為2526.28元；下個月起利率為4.935%，月供為2625.48元。相比較，月供增加了99.2元。

“由于每個人貸款情況不同，最好向銀行方面詳細咨詢還款變動金額。”銀行工作人員提醒說，每個月必須按時、足額還清月供，千萬別因為疏忽大意而拖欠了房貸，從而影響個人信用。

要不要提前還貸有講究

加息之后必然會增加月供，但是否因此需要考慮提前還款呢？記者向禾城多家銀行業人士咨詢了解到，目前銀行雖然允許提前還貸，但也并非“想還就還”，有的銀行不僅需要提前一個月預約，而且一些銀行要求貸款者支付一筆違約金。不僅如此，多數銀行只辦理“已還款時間超過一年”的客戶提出的提前還貸申請。

理財師的專業建議則是，要不要提前還貸，要視還款人自身資金安排、貸款申辦時是否享受了一定折扣、還款期限等來決定。比如此前享受到了銀行利率折扣的貸款人，若提前還貸則“有點吃虧”。

以5年以上貸款利率為例，元旦后5年以上基準貸款利率7.05%，7折后優惠利率為4.935%；若享受8.5折利率，優惠利率為5.9925%。“如今房貸利率普遍上浮10%至15%，這類優惠就顯得非常難得。”建設銀行理財經理蔡明說，如果有其他比較好的投資渠道，不妨將準備提前還貸的現金用作投資。

七種情形提前還款不劃算

一是，享受利率優惠的客戶。“2009年之前很多客戶的利率都是7折優惠的，7.05%基準利率7折后才4.94%，比5年期的定期存款5.5%利率還低，提前還款還不如存銀行。”

二是，等額本息還款期過半。“等額本息還款期到一半，大部分利息已經還完，剩下大部分是本金了，再提前還款就沒什么意義了。”

三是，等額本金還款期過1/3。等額本金還款期到1/3后，利息已經還一半左右。

四是，投資收益較高。“有些投資者的投資收益都超10%，比貸款利率高得多。”

五是，公積金貸款。“公積金貸款相對而言貸款利率比較低的，因此沒必要提前還貸。”

六是，還有貸款需求。“今年信貸一直都比較緊縮，中央經濟工作會議發出的信號顯示明年不會太寬松，銀行貸款比較難，利率也比較高，現在提前還款再去貸款是比較困難的。”

七是，提前還款違約金較高。以農行為例，提前還款罰6個月利息，及還款金額的3.5%，而加息僅加了1個點左右。