導(dǎo)語
　　
　　日前，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了今年的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》。十年來，關(guān)于房地產(chǎn)的“國X條”已經(jīng)有過很多次，光是叫“國五條”的也已經(jīng)是第四次。
　　
　　這次被戲稱為“新新新國五條”的調(diào)控，亮點在于實行嚴(yán)格的“二手房轉(zhuǎn)讓征20%個稅”，有不少人相信這是房地產(chǎn)降價的良方，果真如此乎？
　　
　　二手房轉(zhuǎn)讓征20%個稅，確實可以打擊投機需求
　　
　　二手房轉(zhuǎn)讓征稅的確可以抑制一時的投機炒房需求
　　
　　之所以有人認(rèn)為這次“征個稅”的調(diào)控方法有效，是因為相信目前的房價高企很大原因是投機者炒房造成的。對二手房轉(zhuǎn)讓的差價征20%個稅，無疑是對炒房客的精確打擊。在這次的“國五條”中，第二條標(biāo)題就叫做“堅決抑制投機投資性購房”，相比起以往的“國X條”的相關(guān)條款，本次的提法是最直接、最嚴(yán)厲的。在重申了限購、限價等行政措施后，把2011年“國八條”提出的“嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策”放到了稅收手段調(diào)控的第一位，并首次提出“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。
　　
　　目前二手房轉(zhuǎn)讓所得稅征收的現(xiàn)狀是，絕大多數(shù)是按總價的1%進行收取。即一套房如果從200萬漲到300萬的話，按原來的征收方法所得稅是300萬乘以1%即3萬元，嚴(yán)格實行新政策后，將變?yōu)椋?00萬-200萬）乘以20%即20萬元。
　　
　　如果這條政策能夠得到充分執(zhí)行的話，那么顯而易見，這將有助于抑制以賺取買賣差價為目的的投機客的買房行為。
　　
　　也不必?fù)?dān)心轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)到買房者頭上
　　
　　也有人認(rèn)為，對賣房者征收個人所得稅沒有意義，在樓市仍處于“賣方市場”的當(dāng)下，賣家可以輕易將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上——提價就是了。例如，上海南天房產(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強就認(rèn)為，賣家將增加的稅費（20%的個人所得稅）轉(zhuǎn)嫁給買家，這無疑會抬高房地產(chǎn)價格并增加買家的隱性負(fù)擔(dān)。
　　
　　這個擔(dān)心其實是不必要的，所得稅作為直接稅，并不是那么好轉(zhuǎn)嫁的。如前所述，在二手房轉(zhuǎn)讓征20%的稅后，由于投機需求的減少，供需的優(yōu)勢是在向買方傾斜。而且，購房者還可以轉(zhuǎn)向一手市場。這將迫使賣家非得賣房的話，只能選擇降價。
　　
　　但二手房轉(zhuǎn)讓征20%個稅執(zhí)行起來是一個難度
　　
　　二手房轉(zhuǎn)讓應(yīng)征個人所得稅，如前所述在2011年的“國八條”里就提出來了。實際上，早在2005年，在房地產(chǎn)投機行為盛行的杭州、南京、青島等地，為了抑制房地產(chǎn)投機，就規(guī)定對二手房出售嚴(yán)格征收20%的個人所得稅。北京市朝陽區(qū)還把納稅與過戶掛鉤，規(guī)定二手房只有繳完所得稅后才能辦理過戶手續(xù)。然而，不久后這一政策就紛紛取消了。
　　
　　原因何在？很簡單，執(zhí)行不下去。因為不管是買家和賣家，都不愿意承受這一“額外”的成本，要么采用“陰陽合同”的辦法避稅，要么就宣稱丟失了原先的合同價格資料，只繳納總額的1%。在房產(chǎn)現(xiàn)值評估體系尚未建好的當(dāng)下，房管所等有關(guān)部門也沒有很好的辦法來處理。這次的“國五條”寫明“應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”，如何做到，有待考驗。
　　
　　問題在于，二手房轉(zhuǎn)讓征個稅同時也會打擊二手房供應(yīng)
　　
　　高基尼系數(shù)的當(dāng)下，投機炒房者可以好整以暇地“捂盤”
　　
　　對于二手房征個稅，許多人的一個直覺是，這是一個抬高交易價格的舉措，“好處”被政府占了，因而反對這一政策。不過，在國外，賣房收入要課個人所得稅，是一個普遍的做法。除了用來對付投機行為外，還有很大的作用是調(diào)節(jié)貧富差距，在以所得稅為主的發(fā)達國家，這是很重要的方式。美國人進行二手房交易時，就需繳納交易稅、遺產(chǎn)稅和所得稅，其中所得稅稅率最高可達39.9%。
　　
　　那既然二手房轉(zhuǎn)讓征個稅是通行做法，而且確實可以打擊投機需求，那還有什么理由不實行呢？
　　
　　答案是，在高基尼系數(shù)，且未真正開征房產(chǎn)稅的當(dāng)下，中國的投機客有充分的本錢和實力跟剛需購房者和政府玩拉鋸戰(zhàn)。雖然不會再去進行投機炒房，但手頭已有的房子可以“捂盤惜售”——與其降價出售，不如囤房，以待合適時機再出手。換言之，市場上二手房的供應(yīng)變少了。
　　
　　所以，二手房轉(zhuǎn)讓征個稅，最大的可能是造成供需雙雙減少，只能讓房價橫盤，不管是剛需還是投資需求也只會一時萎縮，等時機一到還得漲價。
　　
　　2011年深圳711新政，預(yù)示“二手房轉(zhuǎn)讓征個稅”的前景
　　
　　事實上，2011年深圳樓市的“711新政”，已經(jīng)預(yù)示了全國范圍內(nèi)“二手房轉(zhuǎn)讓征個稅”的前景。
　　
　　所謂深圳711新政，是指深圳市地稅局聯(lián)合市規(guī)劃和國土資源委員會推行的一項政策：對存量房(即二手房)交易成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款，其中就包括20%稅率的轉(zhuǎn)讓所得稅。
　　
　　711新政在深圳得到了較為嚴(yán)格的實施，那么，結(jié)果如何呢？首先就是二手房成交量大幅度萎縮——政策出來后的次周，深圳二手房的交易量下降了三分之二，這一成交量的低迷一直持續(xù)到了2012年初，成交價則基本平盤，或者略微下跌。
　　
　　然而，在2012年3月以后，隨著樓市調(diào)控力度整體的趨緩，深圳二手房又開始量價齊升了。在新政實行滿1年的時候，深圳的房地產(chǎn)界人士都認(rèn)為價格比調(diào)控之前還略高一點。
　　
　　在“國五條”細(xì)則出來之后，一些機構(gòu)如美聯(lián)物業(yè)也認(rèn)為，二手房價短期內(nèi)會出現(xiàn)橫盤，并且成交量大幅度萎縮，如果這種情況僵持半年，房價才可能會略微下行，但到年末的時候，由于調(diào)控效力結(jié)束和外部經(jīng)濟的穩(wěn)定，二手房價會重新企穩(wěn)。
　　
　　不能增加供應(yīng)的調(diào)控都無法真正解決問題
　　
　　近幾年“國X條”的調(diào)控，主要就是針對旺盛的房產(chǎn)需求而進行的“限貸”、“限購”、“限外”、限證”，然而這些措施都伴隨著房產(chǎn)供應(yīng)，尤其是新房供應(yīng)的減少。在專題《是什么讓房租漲得比房價還厲害》中，已經(jīng)可以看到，多年調(diào)控后，北京的房產(chǎn)供需矛盾是越來越大，“限購”等措施只不過是推遲了矛盾的激化，并不能解決問題。
　　
　　相比起以上這些行政措施，二手房轉(zhuǎn)讓征20%個稅的措施的好處是，不直接打擊新房的供應(yīng)，但仍然免不了減少二手房的供應(yīng)。
　　
　　如任志強所說：“用抑制需求的方式來掩蓋供應(yīng)不足的矛盾只能積累更多的問題，而不會有利于市場經(jīng)濟制度的建立和擴大消費。”
　　
　　結(jié)語
　　
　　在交易環(huán)節(jié)征稅，并不能有效降低房價，只有消除壟斷，增加土地供應(yīng)，才是解決房價高企的根本方案。