各地一季度須公布房價調控目標

國務院明確地方政府調控責任；目標如未實現，相關負責人將被問責

政策4

地方政府要切實承擔起促進房地產市場平穩健康發展的責任。2011年各城市政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

會議指出，未如期確定并公布本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標的省（區、市）政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。

【解讀】

如何評價地方政府在房地產調控上的成敗？“新國八條”中要求其公布調控目標的做法，無疑是給出了政策效果的量化參考。昨日記者采訪的專家，無不將此作為此輪調控亮點。

復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰認為，公布調控目標的做法，改變了過去文件中相對“空泛”的表述，“有目標就可以審查，對地方政府產生了實質壓力，使調控責任清晰化。這無疑是個進步。”

對于如何避免所設目標“過高”而使地方政府可以逃避追責的問題，中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰說，“新國八條”規定所設目標必須向外公布，這就說明調控目標不僅要接受地方人大監督，目標也暴露于媒體、公眾和社會輿論的監督下。

北京中原三級市場研究部總監張大偉表示，此次首次提及房價調控目標化，在新國八條中明確要求在一季度落實年度各地區的價格控制目標，將責任落實到各地方政府。調控已經嚴格至政治任務。

購房不足5年轉手按售價全額征稅

政策5

調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加強對土地增值稅征管情況的監督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。

加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執行個人轉讓房地產所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。

【解讀】

復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰稱，各地對個人轉讓住房營業稅政策有所不同，一般是采取差額征收，而此次新政，則明確為“按照銷售收入全額征收”。這無疑增加了炒房成本。

比如一套100萬購入的房產，購買不滿五年以200萬出售，按照5.5%的稅率“新國八條”前以差額征收計算，只需繳納5.5萬元稅費，但是以后將需要繳納11萬。

但陳杰提醒，在一些二手房交易中，有時候營業稅會轉嫁給“下家”，雖然能夠在心理上形成抑制作用，可是這也增加了政策效果的不確定性。

在此政策中，另一撒手锏是“重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查”。陳云峰說，土地增值稅“一直是懸在開發商頭頂上的一把劍”。

他說，目前地方對增值稅執行情況不同，清算增值稅會對開發商產生很大的壓力，房產商就怕增值稅的清算，因為定高房價就意味著要多交稅，也就使開發商失去定高價的動力。

全國推廣“限房價、競地價”

政策6

各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保盡保。今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

加強對企業土地市場準入資格和資金來源的審查，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，堅決糾正，嚴肅查處。對已供房地產用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權行為。

【解讀】

中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰說，原來沒有對供地總量提過量的要求，商品房價格高確實和供需矛盾有很大的關系。在土地供應量上提出明確要求，有助于增加土地供應，在結構上緩解供需矛盾。

中原地產華北區董事總經理李文杰表示，這是首次提出競地須說明資金來源并提供相應證明。但一位開發商負責人表示，今后政府有可能提高開發商拿地時自有資金的比例，此前，相關部門不會管錢從哪里來，只要按期付款就可。

■ 專家說法

完善個人住房信息或為房產稅鋪路

據新華社電 26日召開的國務院常務會議要求，各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎。專家認為，這或將是為房產稅未來試點、實施做好準備。

完善信息為征稅提供技術支持

會議要求調整完善相關稅收政策，加強稅收征管，并沒有直接提到房產稅。上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，此次國務院常務會議要求各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法征稅提供基礎，“不僅是為已開征的稅種提供基礎，更是為全國范圍開征房產稅提供技術支持。房產稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點，最終會向全國推廣。”

早在1986年，國務院就正式發布了《房產稅暫行條例》，指出房產稅是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。對房產征稅的目的是運用稅收杠桿，加強對房產的管理，提高房產使用效率，控制固定資產投資規模和配合國家房產政策的調整，合理調節房產所有人和經營人的收入。房產稅的稅率可以以兩種方式計算，納稅人每年可自行選擇納稅：一是按照房產價值70%-90%計算繳納，稅率為1.2%；二是按照房產租金收入計算繳納，稅率為12%。不過，該稅種實施后并沒有對個人所有非營業用房產開征。

上海開征房產稅日期尚未確定

對于上海房產稅的開征時間，上海市政府新聞發言人陳啟偉1月25日公開表示，“房產稅開征的發令槍在國家，上海目前正在積極做好試點準備工作，一旦有結果將第一時間向社會公布。”

而上海將試點房產稅的消息也讓樓市掀起了一波銷售高峰：根據中國房產信息集團統計數據顯示，1月前23天，全市新增商品住宅的供應量僅32.18萬平方米，成交量卻達到76.85萬平方米，上周（1.17-1.23）上海共有5個項目推出僅8.04萬平方米的新房源，僅相當于近20周平均周供應的三成水平，為近23周的最低點。但出人意料的是成交量卻不降反升，上周成交商品住宅24.06萬平方米，供求比約為1：3。浦東新區房地產交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營業稅的窗口前，近日也連續多日出現幾十人至上百人排隊等候的場面。

中國房產信息集團分析師薛建雄稱，政府將對新購房屋超面積部分開征房產稅的傳聞，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實施之前交易規避房產稅，這也說明房產稅對市場的威力不容小覷。

■ 北京回應

“限房價競地價”北京首創

昨晚，北京市相關部門負責人表示，北京將堅決貫徹國務院要求，并抓緊制定北京落實的具體政策措施。

 

此次國務院提出，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。

去年4月，北京在全國首次推出“限價中小套型普通商品房”，土地采用“限房價、競地價”方式出讓，在土地出讓時，首先由社會中介機構和專家，對周邊商品房的價格進行評估，確定該商品房的銷售限價。在同樣的房價下，由開發商競價拿地。限價是強制性的，并寫進土地出讓合同，開發商銷售時的均價不得超過限價。

去年5月，首個試點項目———房山區長陽鎮起步區6號地居住項目開始掛牌出讓，該項目在出讓時，就已限定其銷售限價為1.25萬元/平方米。