中介與買賣雙方每簽署2宗《房地產買賣居間協議》，或許就有1宗面臨違約的風險——在上海多個熱門的二手房交易板塊毀約退單最高達50%的情況，困擾著急于拋售的賣家和渴望促成交易的中介。

更加困擾這些中介門店的是，盡管二手房掛牌套數持續增長，掛牌價格也有所松動，但中介門店“零成交”重返江湖。

棘手的違約率

“五一”假期，修德順并沒有閑著。作為一名老牌業務員，他在上海閔行區蓮花路地鐵站旁的中介門店工作多年。他手頭處理的棘手業務是：信貸收韁之后，已付購房定金而沒能及時獲得銀行房貸的買家正在增加。

他基本的處理思路是，如果房屋買賣合同關于貸款的部分明顯對買家不利，他將從中居間和賣方協商，爭取達成補充協議，或協商解除買賣合同。如果買方因“差異化房貸政策”而無法辦出貸款導致的買賣合同糾紛，他的一種做法是，買方可參照有關法律規定以及雙方此前簽署的合同請求解除買賣關系，賣方將收受的購房款本金及利息或是定金返還給買方。這種處理方式難度不小。

修德順的業務經歷并非孤例。上海中原地產研究咨詢部對旗下28家中介門店的經理展開訪談發現：當前的違約退單現象大幅增加，徐匯區匯翠板塊、長寧區天山板塊、閔行區七寶板塊、普陀區真光板塊等熱門區域，違約率甚至高達50%。

“交易量驟降的背景下，在上海二手房市場上，來自買方的違約單大量涌現。”昨天，中原地產研究咨詢部總監宋會雍在接受《第一財經日報》采訪時表示，買方違約的借口基本是“因為首付款大幅提高而難以湊夠”。

但宋會雍認為實際退單分為兩類：曾經有過房貸記錄或者擁有二套及以上房子的家庭無法申請獲得如數的貸款；另一類是，買賣雙方對于后市的判斷存在明顯分歧，其中一方選擇退出。

21世紀不動產上海區域的抽樣調查顯示：多數購房者受累信貸收緊，擔心貸款申請難度上升而暫時擱置置業計劃的現象十分普遍。在各類買家群體中，置換型買家受新政影響最大，占暫緩入市者比例約60%；投資客受影響次之，占比約20%。

久違的“零成交”

對于中介而言，退單頻發并不是唯一的壞消息。宋會雍坦承，二手房市場上賣家的行為并沒有獲得買家的積極響應，旗下中介門店已經出現了久違的“零成交”現象。

松江新城板塊的二手房市場是自住、投資兩相宜的區域。據漢宇地產松江新城分店描述：近期該分店的掛牌量明顯增加，但是看房、買房的客戶明顯減少。在最近兩周時間里，該分店二手房買賣連續遭遇“零成交”的尷尬。

中原地產數據顯示，4月下旬的門店來訪量急劇減少，普遍減少幅度30%~50%；與之相伴，成交量銳減，70%~80%的意向購房者選擇了觀望。就連浦東世茂濱江、世紀公園、靜安國際麗都板塊等強勢板塊也一改新政出臺之前成交活躍態勢，陷入低迷。

從價格波動比例變化來看，新政前房東跳價現象非常明顯，普遍跳價幅度為5%~10%；而新政出臺后跳價現象基本絕跡，反而出現了一定的議價空間，幅度基本在5%，綜合讓利幅度約10%。

調控不斷深化，投資客開始醞釀大撤離。截至昨天（5月4日）下午5點，上海官方網站“網上房地產”數據顯示，上海“二手房住宅出售套數”攀升至106153套，住宅出售面積為1250.90萬平方米。而在4月初，這個數字僅為90000套以下。僅僅經過1個月時間，掛牌出售的二手住宅套數就陡增了近20000套。

投資客的撤退異動從4月份第二周開始。中原地產門店掛牌監測數據：4月第二、三、四周新增掛牌量分別為第一周的1.76、1.72、1.80倍。上海“二手房住宅出售套數”在23~27日的4天內日均掛牌增量近3000套，樓市出現恐慌征兆。

雖然4月份的上海二手樓市買賣成交數據尚未正式公布，但是業內估計，買賣套數突破10000套的難度很大。而目前，上海的中介門店數量大約為12000家，平均每家門店的買賣成交套數不足1套，“僧多粥少”情況加劇。

21世紀不動產總經理葉厚彪說，新政威力逐步顯現，上海未來2~3月內，新增掛牌增長、待售房源可議價的現象或將“由外環向內環”蔓延，議價幅度有所擴大。