國家禁止“售后包租”，是基于以承諾售后高回報的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為滾動開發提供資金支持，已成為房地產行業非法集資者的慣用把戲。對于投資者來說，最終的收益如何并不由投資者自己說了算。經營權在別人手里，能否經營好，目前誰也說不準。有意購置商鋪的投資者，一定要充分考慮投資風險。

　　本報記者 王獻留報道

　　甩手掌柜不好當，售后包租風險大。房地產領域的非法集資模式，劍指售后包租。2016年4月27日，國務院處置非法集資部際聯席的14個部委在京宣布，重拳出擊非法集資，其中就包括房地產領域的非法集資。然而，《中國產經新聞》記者日前在合肥采訪時發現，位于肥東縣的浙商城二期食品城商鋪卻以售后包租的銷售模式公開對外銷售。

　　售后包租商鋪公開叫賣“十年統一運營，做旺共贏”、“租鋪5年，不如買鋪一間，5年租金高于商鋪總價。”進入浙商城二期食品城營銷中心大廳，誘人的廣告牌格外搶眼。對此，國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》第十六條規定，房地產廣告中不得含有升值或者投資回報的承諾。

　　浙商城置業顧問李先生向記者介紹說，現在銷售的浙商城二期食品城，由杭州中侖控股集團投資、合肥亞太置業開發建設。一樓、二樓是自營商戶；三樓、四樓是投資商戶。三樓經營茶葉茶具、土特產；四樓經營保健食品和進口食品。三樓、四樓售后包租10年，前5年租金抵扣房款。投資回報率是，前三年每年租金7%；第4、5兩年，每年租金9%；6—10年按實際租金9:1分成。假如，商鋪總價100萬元，前5年租金累計39萬元，從房款中直接抵扣，沖抵房款，實交61萬元就可付清房款，發票開61萬元，購房合同按61萬元網簽。

　　“現在買商鋪還有折扣，按揭99折，一次性付款97折。”李先生以房號403號商鋪為例，向記者測算了一次性付款的投資回報。該商鋪面積41.13平方米，返租前總價381365元，前五年租金132690元沖抵房款，再減去折扣，合同總價239637元。后5年租金按45元/平方米計算，租金111051元；10年房產增值按年均5%計算，等于190682元。

　　處置非法集資部際聯席會議出臺的《防范和打擊非法集資宣傳教育規劃綱要（2010－2015年）》（處非聯函〔2010〕89號，明確指出“售后包租”是非法集資行為的主要表現，要求各級房地產管理部門要加強監管，對違背有關法律法規規定銷售商品房的，一經發現要嚴厲查處。《商品房銷售管理辦法》第十一條規定，房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。建設部曾于2006年5月22日發出風險警告，稱期房售后返租風險太大且涉嫌違法，禁止開發商以“售后返租”或“變相售后返租”的方式銷售未竣工商品房。2006年，《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》中規定：“對承諾售后包租、返本銷售的，要予以嚴肅處理，且不再區分銷售的是不是"未竣工商品房"。”

　　6月20日，肥東縣不動產登記中心開發辦王主任表示，售后包租是明令禁止的，合肥市房地產管理局出臺文件合房（2016）47號《關于進一步加強全市商業房地產項目管理的通知》規定，房地產開發企業向房地產行政主管部門提交運營模式說明中，應承諾“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。房地產開發企業或其委托的房地產經紀機構在銷售商業房地產項目中，不得發布含有“售后包租”、“升值或者投資回報承諾”等內容的宣傳廣告。如被發現存在采取“售后包租”或變相“售后包租”的方式銷售未竣工商品房的行為，將嚴肅查處，同時，將企業不良經營行為記入企業信用檔案予以扣分。涉嫌非法吸收公眾存款、集資詐騙等非法集資犯罪活動的，移送公安機關依法處理。

　　涉嫌偷稅漏稅“前5年租金是總房價的39%抵扣房款，100萬的總房價，實交61萬元，網簽合同61萬元，發票開61萬元。5年房屋租金返還只是稅前租金，按國家的稅法規定，房屋租金沖抵房價款要交契稅、房屋租金收入要交高率比的出租房產稅等稅費。前5年租金一次返還不計稅而逃避國家地方稅收是違反稅法的。”皖大律師事務所律師劉德禮表示，“雖然投資者購買時沒有支付總價款，但前5年租金被開發商或運營商收取了，按照規定，開發商應該開具總價款100%的發票，否則就涉嫌偷漏稅。根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)相關規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目，選擇一般計稅方法計算繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。租金所得也要交稅，根據《國家稅務總局關于發布納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第16號)的規定，個體工商戶出租不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管國稅機關申請代開增值稅發票。其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開增值稅發票。”

　　6月20日，肥東縣國稅局尹副局長和肥東縣地稅局稽查局李主任均表示，對于浙商食品城商鋪的銷售模式涉嫌偷稅漏稅問題，將立案調查。

　　“甩手掌柜”不好當

　　據李先生介紹，浙商城鞋城2013年開盤，2015年10月開業，也是售后包租模式運營的。

　　那么，鞋城運營的如何呢？記者現場看到，鞋城商鋪至今沒有運作到成功的境界，多數商鋪招牌還在，但門房緊鎖，室內無商品。而部分在營商鋪門庭冷落。

　　合肥亞太置業辦公室張主任則對記者說，鞋城主要經營批發業務，晚上走貨。

　　當眾多商業項目還在忙于采取“售后包租”的形式為投資者勾勒高額投資回報美夢的同時，又有多少投資者的美夢已經破碎？售后包租模式誘人，但也深藏風險。1月中旬，多家媒體報道，曾經打著合肥市長江西路升級版“黃金四牌樓”的合肥市福樂門國際廣場，2012年開業的時候，曾向業主承諾商鋪返租，前3年租金折算成購房款，可抵購房款，余下的房租按每季度分期支付。可是到了2016年1月1日，業主們卻發現開發商失去聯系，業主們慌了，承諾的返租款將要泡湯，此處商場可能會成爛尾樓，合肥福樂門業主陷入“包租陷阱”。據悉，福樂門國際廣場共有4萬平方米商業中心，涉及業主1000多戶。

　　撇開售后包租涉嫌違規售房不說。對于投資“售后包租”這種誘惑力極大的賺錢方式，投資者該如何選擇？中國社科院博士吳波表示，國家三令五申禁止“返本銷售”商品房，尤其是未竣工商品房，是基于“返本銷售”盡管花樣很多，實質都是以承諾高回報，低風險的方式促銷商品房，加快開發資金回籠或為滾動開發提供資金支持。這種高回報必定伴隨著高風險。因為對于投資者來說，實際上真正的收益如何并不由投資者自己說了算。經營權在別人手里，能否經營好，未來的市場行情又是如何，一旦商鋪出租率不高，投資者利益怎么保障，目前誰也說不準。有意購置商鋪的投資者，一定要充分考慮投資風險，切不可盲目跟風，小心商鋪變“傷鋪”。

　　據吳波分析道，這種高風險高利潤模式的運作，涉及大型商業項目的規劃、設計、招商、銷售、管理等各個環節，對運營商的綜合運營能力要求極高。一旦出現問題，吃“苦果”的還是投資業主。

　　合肥亞太置業辦公室張主任表示：“浙商城二期食品城售后包租不是開發企業搞的，所有的廣告以政府文件為準，所有的售后包租廣告對我們無效。售樓可以外包，專門有銷售的公司，銷售法規里有經紀公司這一項。經紀公司跟人家簽訂的合同，不是我們的所為。營銷大廳里有3家經銷公司做銷售，我們查一下是哪家公司在搞售后包租，查到后把他們清場出去。”

　　那么，營銷場地是誰提供的？銷售沙盤是誰做的？又是誰請的營銷單位在售樓呢？

　　合肥亞太置業劉董事長回答說：“是我們公司。”