房地產行業在經歷了一年的狂飆突進了終于慢了下來。最新的數據顯示，房地產增速正逐步由“蠻牛”進入“慢牛”狀態。在這樣的行情中，窮人仍然無法進場買房，富人考慮到資產流動性需求正在做“去房地產化”，中產階級成為當前房地產唯一的接盤者。而在這一輪房價上漲的行情中，一線城市的商品房成為各路購房者追逐的對象。

　　房地產上漲似乎是理所應當的

　　早在去年就有不少媒體和官方人士發聲：本輪刺激政策優先惠及剛改人群。何謂剛改人群，大體上可以這樣給他們畫像：普遍手中握有一套房，想再買一套好房子或換一套好房子。這一群體換套大房子的壓力或者再買套新房的壓力普遍不大，也恰恰是這一群體支撐了樓市上漲，他們對樓市普遍看漲促成了房價上漲。

　　不只是一線城市的常住居民，來自其他城市的購房者也越來越認識到，在經濟下行壓力中，只有一線城市的房子才是最安全最優質的資產。這種需求已經由當初的“潺潺溪水”轉變成如今的“洪流之勢”，追逐一線城市有限的商品房。

　　有限的供給和無限的需求

　　在本輪房地產牛市之前，大多數地產商是傾向于“持幣”的，寬松來得太快導致不少地產商來不及拿地開發，手中的那點存貨被快速趕到的購房者搶購殆盡，以至于這一次房價上漲快于成交量的上漲，這在以往是沒有過的。這一輪房價的上漲主要集中于一線城市，如果不是一線城市限購，不是沒地拿了，開發商是不會大規模去二線城市搶地的。從這個意義上來說，合肥等城市房價的暴漲基本上是被動的，至于導致二線城市房價上漲的所謂內部因素只是被喚醒了而已。

　　人們忽然發現：原來除了北上廣深房價一如既往的堅挺之外，可以抄底的還有這幾個城市，這無疑給了不少人上車的機會。在無限的需求面前，有限的供給只能優先面向那些中高收入者。

　　房價高不高，誰說了算？

　　前段時間傳的沸沸揚揚的合肥和南京限購也未出臺，廈門出臺限貸措施也在第二天被撤銷。這些都表明，在ZF來看來，目前合肥等二線四小龍城市的房地產只是出現了一定的“搶購熱潮”，卻并不意味著泡沫。換句話說，房價高不高，不是由某個特定群體說了算。即使在一線城市也是如此。

　　由于可供銷售的新增住房非常少，住房肯定優先歸屬于中高收入者，不要小看這部分群體的數量。鏈家數據顯示，北京去年住宅成交量約為25萬套，其中新房只有5萬套左右，區區5萬套新房會讓中低收入者先買到嗎？在房價上漲的行情中，二手房也基本上是惜售狀態，再加上二手房和新房價格倒掛，決定了二手房基本上由財力更加雄厚的購房者買走。

　　在中高收入者改善和投資需求驅動下，未來房價去泡沫化更傾向于在高位徘徊，而不是下跌。

　　未來房價增長空間有限已基本上確定，富人們傾向于“去房地產化”將資產配置于收益率更高、流動性更好的資本市場，但不斷擴大的中產階級靠買房來配置資產的需求仍在擴大。未來一段時間內，商品房主要在富人和中產階級之間流動。

　　房價的上漲必將再造就一批中產階級，不過這可能是最后一次機會了。再來一次這樣的刺激，可能性近乎為零，不是不想玩了，而是玩不起了。所有人都知道，本輪刺激只是讓數字更好看些，卻惡化了經濟的基本面。