一場針對房地產(chǎn)企業(yè)不良資產(chǎn)的狙擊戰(zhàn)正在拉開序幕。
　　
　　今年3月1日，亞洲最大地產(chǎn)私募PERE亞洲峰會在香港召開，從會議主題來看，許多投資機構(gòu)開始將目光轉(zhuǎn)向另一領(lǐng)域，即內(nèi)地過熱的房地產(chǎn)因市場波動或國家調(diào)控產(chǎn)生的不良資產(chǎn)市場。
　　
　　從去年第三季度開始的一系列調(diào)控措施不僅從限購角度降低了房地產(chǎn)企業(yè)項目變現(xiàn)的速度，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深化，境內(nèi)發(fā)行公司債、成立房地產(chǎn)集合信托、資管計劃、ABS等各類融資渠道均對房地產(chǎn)企業(yè)大幅收緊。
　　
　　中信證券研報指出，若房企發(fā)債標(biāo)準(zhǔn)收緊，受沖擊最大的是此前激進(jìn)拿地的中小型房企。融資渠道受到更嚴(yán)苛監(jiān)管后，房企未來資金周轉(zhuǎn)對房價增長高度依賴，而中小型房企大多缺乏一二線城市樓盤控盤能力，激進(jìn)拿地的中小型房企資金流將更加緊張，或令債務(wù)違約風(fēng)險增大。
　　
　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、北京產(chǎn)權(quán)交易所、重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、山東產(chǎn)權(quán)交易中心和廣州產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌信息統(tǒng)計顯示，新政之后房地產(chǎn)公司股權(quán)和項目掛牌轉(zhuǎn)讓案例明顯增多，在2016年10月共17例，創(chuàng)下2016年單月最高水平。相比之下，去年前三季度的轉(zhuǎn)讓案例總數(shù)僅為34。具體來看，轉(zhuǎn)讓方多為二線或三線城市的中小房企，主要業(yè)務(wù)為住宅項目的開發(fā)。
　　
　　而這在信泰資本創(chuàng)始合伙人蓬鋼看來，現(xiàn)階段可能迎來一個新的地產(chǎn)投資周期，不過與以往的方向正好相反，“在中國市場可能出現(xiàn)因資金問題或違約而產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，將成為地產(chǎn)投資的新機會。”
　　
　　AMC公司地產(chǎn)不良資產(chǎn)生意經(jīng)
　　
　　東方、華融、長城、信達(dá)四大資產(chǎn)管理公司(也稱四大AMC)無疑是這場中小房企違約集中爆發(fā)的主角。
　　
　　2010年，信達(dá)完成股份制改造后，成為唯一一家獲準(zhǔn)收購非金融類不良資產(chǎn)的金融資產(chǎn)管理公司。從此，該公司開始拓展非金融類不良資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，亦為暫時出現(xiàn)財務(wù)和經(jīng)營困難的企業(yè)提供債務(wù)重組支持，其中也包括一些房地產(chǎn)項目。
　　
　　2015年8月，財政部聯(lián)合銀監(jiān)會下發(fā)了關(guān)于《金融資產(chǎn)管理公司開展非金融機構(gòu)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》，將非金融機構(gòu)的不良業(yè)務(wù)的處置業(yè)務(wù)擴(kuò)大到4家AMC。
　　
　　從背景來看，這4家公司是政府為解決中行、工行、建行、農(nóng)行長期的呆壞賬問題而設(shè)立的，各自承接處置對口銀行的不良資產(chǎn)。如今不良資產(chǎn)經(jīng)營已成了“賺大錢”的好生意，四大AMC也已成了金融巨頭。
　　
　　博恩斯資本創(chuàng)始合伙人馮劍云統(tǒng)計，2016年上半年，傳統(tǒng)不良資產(chǎn)公開市場成交額大于3000億元，其中四大資產(chǎn)管理公司成交量占比超過80%。
　　
　　從不多的披露數(shù)據(jù)來看，2015年6月30日，中國華融的不良資產(chǎn)總額為3264.1億元。其中，收購重組類不良資產(chǎn)總額為2124.9億元，若按最終債權(quán)人所屬行業(yè)劃分，則來自房地產(chǎn)行業(yè)的有1367.7億元，占比高達(dá)64.4%。
　　
　　由于其余3家AMC并未公布旗下房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)數(shù)據(jù)(長城、東方未上市，信達(dá)年報中未披露)，按華融所占份額估算，四大AMC旗下的房地產(chǎn)相關(guān)不良資產(chǎn)總額約為5895億元。若再計入一些地方性AMC旗下資產(chǎn)，則當(dāng)前我國房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)有向萬億增長的可能。
　　
　　而房地產(chǎn)相關(guān)的不良資產(chǎn)由于抵押物價值高、升值潛力大，其資產(chǎn)主要包括土地、在建工程、爛尾樓、投資物業(yè)等，變現(xiàn)能力較強，成為AMC追逐的主要目標(biāo)。
　　
　　據(jù)行業(yè)人士介紹，就AMC處置房地產(chǎn)不良資產(chǎn)而言，可分為兩個大的類型，一是有一個強大的信用主體介入，例如央企、國企、四大資產(chǎn)管理公司等作為擔(dān)保方，將所有償付責(zé)任都承攬下來重新開發(fā)或者盤整后再銷售，資金逐漸回籠，按比例償還債務(wù)。
　　
　　二是債務(wù)重組，投資方打折收購所有債權(quán)，再由投資方與債務(wù)人談判，給債務(wù)人一定的期限，如果債務(wù)人能夠盤活項目實現(xiàn)現(xiàn)金流，則投資方獲得債權(quán)投資的收益。
　　
　　例如在今年2月21日，東方資產(chǎn)海南分公司對海南萬得房地產(chǎn)的債權(quán)資產(chǎn)包進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處置；3月22日，中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司福建省分公司擬對持有的龍巖凱盛房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)有限公司債權(quán)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓處置。
　　
　　實質(zhì)性的債務(wù)重組和資產(chǎn)重組改變了過去房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)處置過程中單一的訴訟、破產(chǎn)、拍賣等硬著陸方式，通過基金的梳理、投資、置換和運營等能力化解不良資產(chǎn)，以平緩的方式重新煥發(fā)資產(chǎn)的實際價值，在這四大AMC公司的不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)中這樣描述。
　　
　　“AMC通過債權(quán)受讓的方式，向二三線房地產(chǎn)企業(yè)提供融資。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，“變相向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款。同時，資產(chǎn)管理公司也會讓融資方提供抵押和擔(dān)保，而所謂的資金占用費等就是貸款的利息。”
　　
　　潛在風(fēng)險在3~5年集中爆發(fā)
　　
　　不過在土地要素單邊上漲的年代，中間的每一位不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)手者都能不同程度獲利，“但是大家很少關(guān)注基礎(chǔ)資產(chǎn)的好壞，物業(yè)價值單邊上漲，物業(yè)價值不斷重估，可以通過再融資來置換之前的債務(wù)，于是中間很多機構(gòu)都賺了錢，但那個“‘爛尾樓”’還是那個“‘爛尾樓”’，沒有人真正去盤活過。”前述業(yè)內(nèi)人士表示。
　　
　　近日，中泰信托一紙債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告揭露了這種風(fēng)險。這份公告顯示，山東天地緣實業(yè)有限公司（以下簡稱“天地緣實業(yè)”）因向中泰信托借款2億元未如期還款，其抵押的一處土地按照司法流程進(jìn)行拍賣。
　　
　　不過這塊原本估值9906萬元的地塊一度縮水，目前抵押土地經(jīng)過3次拍賣流拍，已經(jīng)進(jìn)入變賣公告期，變賣價格為4256萬元，不到原價的一半。而作為債權(quán)人的中泰信托也希望這塊土地能夠拍得好價錢，其表示地塊樓面地價478元，明顯低于周邊價格。不過目前并沒有買家為此買單，
　　
　　除了未知的政策風(fēng)險外，缺乏專業(yè)的盤活項目能力也是已知的風(fēng)險之一，目前中國四大資產(chǎn)管理公司更多的是承擔(dān)不良資產(chǎn)做市商的角色，市場上依然缺少能夠有效的實質(zhì)性盤整不良資產(chǎn)的專業(yè)機構(gòu)。
　　
　　以走得較好的紅嶺創(chuàng)投為例。公司的貸款項目當(dāng)中，85%以上都有房地產(chǎn)作為抵押，紅嶺創(chuàng)投董事長周世平稱，“不良資產(chǎn)的處置是紅嶺創(chuàng)投的首要任務(wù)，通過訴訟保全拍賣手段，以及跟其他機構(gòu)建立戰(zhàn)略合作、并購重組等，今年一季度處置不良資產(chǎn)15億元以上。”
　　
　　即便如此，紅嶺創(chuàng)投也已近25億元的項目逾期讓這家老牌P2P平臺深陷麻煩之中。
　　
　　微信平臺“好有財”援引紅嶺創(chuàng)投VIP會員“xt54511”在官網(wǎng)論壇上的統(tǒng)計稱，紅嶺創(chuàng)投的逾期項目近25億元。該網(wǎng)友從2016年1月起專門跟蹤搜集紅嶺創(chuàng)投逾期項目，至今這個“紅嶺創(chuàng)投逾期匯總帖”最新一次數(shù)據(jù)更新在4月9日，已總共匯總了22個大額逾期項目，涉及的金額總值高達(dá)24.937億元。
　　
　　中國房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，這22個大額逾期項目中有14個為地產(chǎn)項目，總金額13.43億元，占比超過50%。
　　
　　雖然紅嶺創(chuàng)投在2016年年初就將“房地產(chǎn)項目集中”列為其面臨最大風(fēng)險的第一條：“行業(yè)集中容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險，特別是房地產(chǎn)行業(yè)目前貸款過度集中，雖然已經(jīng)重視，但改進(jìn)效果不明顯。
　　
　　“中國的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過一段時間的高速成長，現(xiàn)在面臨著經(jīng)濟(jì)調(diào)整的周期，在這個周期里面大量產(chǎn)業(yè)調(diào)整和金融的不良資產(chǎn)是暴露的，未來大概三年和五年里，進(jìn)入不良資產(chǎn)暴露的高峰期，形成高壓趨勢，這個趨勢應(yīng)該是確定的，不過風(fēng)險也是一樣的。”蓬鋼認(rèn)為。